Impugnación traspaso de local por no entregar las cantidades que por ley corresponda.

Fundamentos de Derecho

PRIMERO.- El recurso de apelación que se ejercita por la representación procesal de don ---., trae causa de una acción de resolución de contrato de arrendamiento del local de negocio del que es propietario por traspaso ilegal e inconsentido del mismo, al no habérsele entregado las cantidades que por Ley le corresponden como propietario de la finca en concepto de participación en el precio del traspaso, siendo este requisito de perfección del mismo, y por falta de poder de disposición de la persona que traspasa, al ser simple usufructuaría, no titular del derecho de arrendamiento, dictándose Sentencia en la primera instancia desestimatoria de la demanda.

SEGUNDO.- Se alza la parte recurrente contra la resolución dictada manifestando en su escrito de recurso que entre los requisitos constitutivos para la existencia misma del contrato de traspaso, cuya ausencia determina la nulidad del mismo, se encuentra que el propietario del local arrendado haya percibido efectivamente su participación en el precio del traspaso, pues la finalidad de la norma es que el tercero ajeno al contrato efectuado a sus espaldas no quede burlado en su derecho por un contrato sobre un bien de su propiedad que ha sido efectuado por las voluntades de otras personas, manifestación de quien recurre con la que esta Sala no se muestra de acuerdo, pues se deben tener en cuenta dos cuestiones distintas, por una parte, la existencia del derecho de traspaso como contenido del contrato de arrendamiento, y de otra, el contrato de cesión realizado entre el arrendatario y el tercero que constituir el contrato de cesión del arrendamiento. El derecho de traspaso forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, y en virtud del art. 6.3 LAU puede configurarse, limitarse o excluirse por las partes en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, pero si no existe limitación, como ocurre en el caso de autos, el poder de traspasar concedido al arrendatario es absoluto, y puede ser ejercitado por el arrendatario, aun sin consentimiento del arrendador, mejor dicho, entendiendo que dicho consentimiento lo otorgó en el momento de celebrarse el contrato, mediante el contrato de cesión del arrendamiento. Decimos que no existe limitación alguna al citado derecho porque no se hizo constar en el contrato de arrendamiento suscrito con el primer arrendatario (F. 10), sin que pueda admitirse que la limitación unilateral realizada por el actual recurrente mediante fax (F. 27), cuyo destinatario era la Sra. Dª. ------. con fecha 19 de abril de 1999, por cuya virtud le comunica que "don F.M. entiende que el traspaso del local referido no se consumar en tanto en cuanto no se haga entrega material de la cantidad retenida por las cesionarias (1.839.024 pesetas), según consta en escritura levantada por el Notario de esta capital, D------. con núm de protocolo 1654, con fecha 7 de abril de 1999", pueda ser tenida en cuenta al modo de un requisito de perfección del contrato de cesión, cuya ausencia sea capaz de producir la nulidad del negocio.

TERCERO.- Partiendo de la anterior distinción, los requisitos para el ejercicio del derecho de traspaso y los del contrato de cesión aparecen regulados en el art. 32 LAU. Para el ejercicio del traspaso el arrendatario debe estar legalmente establecido en el local de negocio y explotarlo un año como mínimo, notificar fehacientemente al arrendador a los efectos del tanteo, así como después del otorgamiento de la escritura, para que pueda ejercitar el retracto, requisitos que aparecen cumplidos en el caso de autos por lo que refiere al negocio de cesión, deber fijarse un precio cierto por el traspaso, otorgarse en escritura publica, y consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido su obligación de notificación en los términos señalados. Cumplidos tales requisitos, añadido el de la consignación en la escritura de traspaso de la obligación de la cesionaria de pagar al arrendador su precio de participación en el mismo, como el arrendador no optó por ejercitar el tanteo, ni posteriormente el retracto, tiene derecho a participar en el precio convenido en el traspaso, que podrá reclamar al arrendatario, derecho que presupone el previo cumplimiento de los requisitos anteriores, y con ello, de la perfección del contrato de traspaso, y sólo en caso contrario, dispone de la acción de resolución del contrato, al amparo del art. 114 LAU, por no ajustarse la cesión a los requisitos establecidos. Todo lo anterior conlleva que no se considere el pago de dicho precio como requisito esencial para la validez del contrato de traspaso, sin perjuicio de que tal derecho le corresponde al arrendador y, como tal se le reconoce por el legislador cuando el contrato de cesión haya sido validamente realizado, derecho del propietario que surge por la circunstancia de no haber querido ejercitar el derecho de retracto, y en coherencia, la obligación respectiva que nace en cabeza del cesionario puede serle reclamada ejercitando la correspondiente acción por la cantidad que le corresponda, pero sin que pueda pretender la nulidad del contrato de cesión, por haberse realizado con los requisitos exigidos por el legislador.

CUARTO.- Se alza también la parte recurrente contra la resolución dictada reiterando el argumento contenido en la demanda relativo a la falta de poder de disposición de quien otorgó la escritura pública de traspaso del local, al no ser mas que usufructuaría del mismo, sin que pueda entenderse la existencia de un mandato tácito, porque, a juicio de quien recurre, "las nulas propietarias reconocen que no recibieron ni un duro de la liquidación de la empresa, de tal manera que dicha declaración enmascara la existencia de un traspaso del local previo, no comunicado e ilegal, de las nudas propietarias a la usufructuarias y cedente posterior", argumentación que tampoco puede ser acogida por esta Sala, porque, por una parte, la citada usufructuaría le comunico con fecha 7 de diciembre 1983 (F. 12) que por fallecimiento de su padre se subrogaba en la titularidad arrendaticia del referido local, por su título de legataria del usufructo del que eran nudo-propietarias sus hermanas, rogándole que en lo sucesivo los recibos de renta los girara a su nombre, existiendo igualmente prueba de tales recibos, de tal manera que era una situación conocida y aceptada por el propietario, sin que el mismo se haya preocupado en todo este tiempo de indagar si esa situación respondía o no a la realidad, no pudiendo extraerse de la misma la existencia de un traspaso a favor de las nudo-propietarias, máxime cuando estas han declarado que estaban en conocimiento de la cesión cuya resolución se reclama, ratificando así el contrato realizado, en virtud de lo dispuesto en el art. 1259 del Código civil, y el propio arrendador dirige la presente reclamación sólo contra la usufructuaría, razones todas por las que procede la desestimación del recurso.

QUINTO.- Respecto a costas, la desestimación del recurso conlleva su imposición a la parte apelante, por aplicación de lo dispuesto en los arts. 896 y 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881.

VISTOS los preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don -----., contra la Sentencia de fecha 15 Septiembre 2000, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de esta capital, en autos núm. 377/2000-3, la debemos confirmar y confirmamos, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Fue leída y publicada la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente Doña ----en estos autos, celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, lo que Certifico. - En ------a treinta y uno de diciembre de dos mil uno.

Seguidamente se extiende en el rollo de apelación respectivo testimonio literal de la anterior resolución y diligencia que la publica.- Certifico.

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