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Reconocimiento al arrendatario de un derecho a traspasar el local.

Fundamentos de Derecho

PRIMERO.-Promovida por Don ----.  ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de los de ---a demanda de juicio ordinario de menor cuantía sobre declaración del derecho de traspaso de local de negocio contra Doña --------. , con fecha 16 de Diciembre de 1.991 recayó sentencia de la Audiencia Provincial de ----- en la que revocando la dictada por el referido Juzgado el 23 de Septiembre de 1.991, se estimaba la demanda, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley y en la que se sientan entre otras, las siguientes conclusiones: A) Que hallándonos ante un mismo contrato, como las partes reconocen pues la adición no es más que un complemento al contrato de 31 de Octubre de 1.968, es obligado poner en relación la cláusula 4ª de este con la estipulación o cláusula 4ª de la adición al mismo, y de esta conexión se desprende con meridiana transparencia que el arrendatario está facultado para traspasar el local de negocio, pues después de autorizarle el arrendador para convertir una ventana en puerta de acceso a otro local arrendado por aquél, contiguo, se expresa que la ventana se ha de reponer a su estado actual, "si dejare de ser arrendatario o poseedor de solo uno de ambos locales comunicados o traspasase cada uno de estos a distinto adquirente. B) Que el traspaso del local de no deja de ser un derecho reconocido por la L.A.U. a los arrendatarios, y que para que su renuncia surta efecto ha de ser clara y terminante. (Fundamentos de derecho tercero de la resolución recurrida).

SEGUNDO.- Fundado el recurso que nos ocupa en cuatro motivos, de los que el primero, que se amparaba en el ordinal 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fue inadmitido por auto de esta Sala de 23 de Junio de 1.992, de acuerdo con el dictamen del Ministerio Fiscal, los primeros motivos en ser objeto de estudio, que deberá ser conjunto, son los que figuran como segundo y tercero, en los que, por la vía ya del número 5º del indicado artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia, respectivamente, inaplicación del artículo 1281, párrafo 1º del Código Civil, en el primero, y aplicación indebida de los artículos 1282, 1283 y 1285 del mismo Cuerpo legal, en el tercero, pretendiéndose combatir la interpretación que la Sala Sentenciadora hace del contrato que suscribieron las partes y la adición al mismo, y que le lleva a la conclusión de que en tales documentos, constitutivos de un solo contrato, se autorizaba al arrendatario a traspasar el local de negocio. El rechazo de los motivos se produce en atención a las siguientes razones: Primera. La de que es doctrina de esta Sala que la labor interpretativa de los contratos es función atribuida a los órganos de instancia, cuyas conclusiones deberán ser respetadas en casación, salvo que en esta vía se acredite que las mismas son ilógicas o contrarias a la Ley. Segundo. Que en modo alguno pueden calificarse como tales las conclusiones hermenéuticas de la Sala que, una vez ponderado el valor literal de los términos del contrato, y observando que la prohibición de cesión y subarriendo contenida en la cláusula 4ª del contrato inicial se hallaba contradicha por la cláusula 4ª de la adición, pues si de la primera podría desprenderse una rotunda prohibición de la cesión, en cambio, en la segunda se contemplaba expresamente la posibilidad de traspaso del local de negocio de autos, superando la interpretación literal y en busca de precisar cual fuese la voluntad de las partes, acude a una interpretación sistemática de las cláusulas contractuales que le lleva a sostener que en las mismas se reconoce al arrendatario un derecho a traspasar el local, no incompatible con la negativa al subarriendo ni a otra clase de cesión que no fuese la del traspaso. Conclusión esta que, repetimos, no puede ser motejada de ilógica ni de contraria a la Ley, por lo que debe ser respetada en esta vía, rechazándose los dos motivos en los que se combatía, dado que no puede apreciarse infracción de los preceptos que el recurrente alega haber sido objeto de violación.

TERCERO.- No mejor suerte habrá de merecer el motivo cuarto, en el que, también por la vía del ordinal 5º del artículo 1692, se acusa infracción, por inaplicación, de los artículos 6.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1225, 1258, en relación con los 1089 y 1091 del Código Civil, alegándose que en el contrato se contiene una renuncia por parte del arrendatario al derecho de traspaso que debe ser considerada como valida, motivo cuyo rechazo procede, no de la imposibilidad, que la resolución recurrida no declara, de la renuncia al derecho de traspaso, sino de la consideración de que, para que una renuncia de derechos sea valida, se precisa, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial interpretativa del precepto del apartado 2 del artículo 6 del Código Civil, que la misma sea clara y terminante, cualidades que brillan por su ausencia en el supuesto de autos, en los que, como se ha dicho en el anterior fundamento de derecho, del contenido del contrato no se desprende en modo alguno, que, ni las partes concertaron la exclusión del derecho de traspaso del local de negocio por parte del arrendatario, ni que este renunciara al derecho que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 le atribuye. Razones por las que debe también decaer este cuarto motivo.

CUARTO.- El rechazo de los motivos comporta el del recurso en ellos fundado, con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en el mismo.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por DOÑA ---.  contra la sentencia que, con fecha 16 de Diciembre de 1.991, dictó la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Córdoba; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y Rollo de Apelación en su día remitidos.

ASI POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ---------------.- Rubricados.-

Comentario

En el contrato existente si de cláusula del mismo podría desprenderse una rotunda prohibición de la cesión, en cambio, en otra se contemplaba expresamente la posibilidad de traspaso del local de negocio de autos, spor lo que se ha de acudir a una interpretación sistemática de las cláusulas contractuales que le lleva a sostener que en las mismas se reconoce al arrendatario un derecho a traspasar el local, no incompatible con la negativa al subarriendo ni a otra clase de cesión que no fuese la del traspaso.

Alega el recurrente que en el contrato se contiene una renuncia por parte del arrendatario al derecho de traspaso que debe ser considerada como valida, lo que no procede pues para que una renuncia de derechos sea valida, se precisa, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial interpretativa del precepto del apartado 2 del artículo 6 del Código Civil, que la misma sea clara y terminante, cualidades que brillan por su ausencia en el supuesto de autos, en los que,  del contenido del contrato no se desprende en modo alguno, que, ni las partes concertaron la exclusión del derecho de traspaso del local de negocio por parte del arrendatario, ni que este renunciara al derecho que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 le atribuye.

Es doctrina jurisprudencial que la labor interpretativa de los contratos es función atribuida a los órganos de instancia, cuyas conclusiones deberán ser respetadas en casación, salvo que en esta vía se acredite que las mismas son ilógicas o contrarias a la Ley.

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