Matriculación de inmuebles.

Una inmatriculación de inmuebles mediante la artificiosa creación, con esa sola finalidad, de dos diferentes documentos públicos, es decir, con titulaciones creadas “ad hoc”, o sea, “aquellos títulos que en realidad no evidencien una transmisión del dominio, sino que obedezcan al único y exclusivo propósito de obtener un título inmatriculador” (Res. 25 junio 2012, criterio que repiten las sucesivas resoluciones dictadas en esta materia).

Y ello porque mediante la inmatriculación se obtienen importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros si se incorpora al Registro de la Propiedad un inmueble indebidamente.

Estamos ante un fraude de ley que puede producirse mediante la creación instrumental de títulos, burlando con ello todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante doble título público ha instituido el legislador. El principio de seguridad jurídica así lo exige (Res. 9 mayo 2013).

Cuando la DGRN habla de fraude de ley no quiere decir, ni mucho menos, que el documento público que rechaza para conseguir una determinada inmatriculación no sea en sí mismo válido, ni que contenga un acto o negocio jurídico ilícito. Lo que viene a señalar el Centro Directivo es que si ese documento no reúne los requisitos que cree deben exigidos para inmatricular es porque no se adapta a las exigencias del LH art. 205; pero que su titular puede acudir a los otros dos procedimientos previstos en la propia LH art. 199: el expediente de dominio y el acta de notoriedad complementaria de documento público de adquisición del inmueble, lo que no efectuo en este caso, ya que no tiene la posesión del terreno.

La DGRN considera que “la inmatriculación en nuestro sistema está muy facilitada, por lo que ha de evitarse que se produzcan inmatriculaciones con titulaciones ´ad hoc´” (Res. 25 junio 2012, citando la de 16 noviembre 2009).

Requisitos que han de reunir los documentos públicos.

Del conjunto de las resoluciones objeto de estudio se desprende que la DGRN exige que los títulos que se tienen en cuenta para la posible inmatriculación de un inmueble deben reunir los siguientes requisitos.

1º Que sean títulos transmisores de propiedad.

La DGRN parte del criterio de que “la inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas…que sean dos transmisiones efectivas y reales”, no siendo, por tanto, válidos para la inmatriculación los documentos públicos meramente declarativos (Res. 9 mayo 2013 y sucesivas citadas).

En este caso estamos ante un supuesto de documentos públicos sólo formalmente transmisores de propiedad y, por ello, no aptos para la inmatriculación, son los que dan lugar a lo que la DGRN califica de “circularidad”, es decir, el otorgamiento de dos documentos públicos de transmisión de un inmueble, “cuando al final del proceso los bienes mantienen el mismo carácter que tenían anteriormente… por cuanto el titular inicial no desaparece nunca del todo a lo largo del proceso negocial documentado” (Res. 25 junio 2012).

Típicos supuestos de “negocios circulares” son, entre otros: la doble y recíproca compraventa: A vende a B lo que éste revende luego a A; la aportación a la comunidad conyugal e inmediata disolución de ésta con adjudicación del bien al mismo cónyuge que lo aportó; la compraventa de un cónyuge al otro, con carácter privativo, e inmediata aportación éste a la comunidad conyugal.

Tras el otorgamiento de los dos indicados títulos, “los bienes quedan, en definitiva, en manos de las mismas personas, por lo que, al menos en gran parte, siguen siendo titulares reales los cónyuges aportantes y desde luego todavía lo sigue siendo el titular inicial” (Res. 25 junio 2012, con cita de la Res. 21 mayo 2007).

Sin embargo, son muchos los casos en los que los Registradores de la Propiedad y, dándoles la razón, la DGRN rechazan los documentos -normalmente, capitulaciones matrimoniales- por los que se aportan bienes inmuebles a la comunidad conyugal, considerados como previos al documento público que les sigue -compraventa, donación, aportación a sociedad, etc.- y con el que se pretende inmatricular aquéllos. El rechazo no proviene del hecho de que los capítulos matrimoniales no sean títulos traslativos de la propiedad, sino de que, atendidas las circunstancias del caso concreto, el Registrador y la DGRN llegan a la conclusión de que la transmisión dominical de los bienes a la comunidad conyugal no constituye el fin principal del documento capitular, sino que con él sólo se pretende la inmatriculación del inmueble aportado.

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