Desahucio, Arrendamiento de local por falta de pago

No se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia recurrida, y PRIMERO.- Se ejercita en la demanda acción de desahucio por falta de pago de rentas derivadas de contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto al de vivienda, acumulada con la de reclamación de rentas adeudadas. Encontrándose el demandado en ignorado paradero el demandado tras activas gestiones, fue citado por edictos, sin que compareciera al acto del juicio. Con estos antecedentes la sentencia decreta el desahucio pero no por falta de pago sino por entender que tras el primer mes de vigencia del contrato hubo un desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario, conocido y aprobado por el demandante, lo que excluye que existan rentas adeudadas.

SEGUNDO.- Es la propia parte actora la que impugna la sentencia entendiendo que existe incongruencia en la sentencia al no haber sido alegada como causa de la resolución contractual pretendida ese desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario, que entiende no fue aceptado por el arrendador, quedando limitado el ámbito del enjuiciamiento a los presupuestos de la acción de desahucio por falta de pago efectivamente ejercitada y no a otros.

Este argumento ha de ser aceptado desde el mismo momento en que pedido el desahucio por falta de pago, el órgano judicial debe de limitarse a examinar si concurren o no los presupuestos que le son propios, y si entiende que no hay obligación de pago de rentas incumplida, la solución no puede ser otra que la de desestimar la demanda, pero es que, además, si se entiende que existió acuerdo sobre la resolución anticipada del contrato, nada tiene que hacer ya el Juzgado, fuera de limitarse a dar efectividad a ese convenio, caso de así se le solicita, cosa que aquí no ocurre. De lo anterior se deduce que existe incongruencia interna en la sentencia recurrida cuando estima el desahucio y lo hace por causa no invocada, pero es que, además, de concurrir excluiría la vía judicial para resolver el contrato, pues éste ya estaría resuelto por acuerdo de las partes.

TERCERO.- De lo dicho con anterioridad no podemos sin más llegar a la desestimación de la demanda, puesto que, como sostiene la parte recurrente, se dan los presupuestos de la acción de desahucio por falta de pago ejercitada, y ello por cuanto acreditado la existencia del contrato, no puede aceptarse la conclusión contenida en la sentencia recurrida de que se había producido un desistimiento unilateral del contrato conocido y aceptado del contrato, puesto que, como cualquier otro convenio, requiere de la oportuna prueba, y esta no puede considerarse alcanzada por lo dicho por el testigo que depuso en el acto del juicio cuando afirma que al mes el arrendatario abandonó el local, y que él se lo encontró en Córdoba y quiso llegar a un acuerdo con él, sin conseguirlo. Incluso en el caso de aceptarse que hubo desistimiento unilateral por parte del arrendatario ello por sí solo no tendría las consecuencias liberatorias que se establecen respecto al pago de las rentas puesto como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de ----------- de 26.10.2000 "la simple manifestación unilateral de quererlo dar por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución del mismo, pues aún cuando la entrega de llaves a la inmobiliaria encierre una firme y definitiva voluntad por parte del arrendatario, de dar por finalizada la relación arrendaticia, ello en modo alguno significa que la arrendadora aceptase la extinción del contrato y la liberación de pagar aquél renta alguna como se pretende". Aquí no consta que haya existido ni esa entrega de llaves. Es evidente que de estas premisas no puede extraerse la conclusión de que el arrendador aceptó poner fin al contrato en los términos que contiene la sentencia recurrida, conocería el abandono del local por parte del arrendatario, pero ello no implica sin más la recuperación de la disposición sobre el local, esto es que él pueda disponer del contrato, no olvidemos que lo que es objeto del contrato de arrendamiento es la cesión de uso del objeto arrendado, de tal forma que el arrendatario es quien tiene la disponibilidad sobre el mismo, siendo libre de usarlo o no, al margen de que ello pudiera dar lugar a alguna causa de resolución contractual, pero sin que el no uso sin más implique una voluntad de desistirse del contrato por parte del arrendatario, y sin que el conocimiento de esa situación por el arrendador suponga su aceptación, pues sería reprobable la conducta del arrendador entrando en el local, ocupándolo y cambiando las llaves, y sin que se pueda olvidar que ese desistimiento unilateral para que produzca la resolución contractual, de haber mediado por parte del demandado, requeriría la aceptación del arrendador, lo que en el caso no consta, antes al contrario, acude a la vía judicial en julio de 20-- para obtener la resolución del mismo, lo que no haría de haber alcanzado ese presunto acuerdo, y sin que se pueda aceptar cualquier tipo de duda sobre pretensión de enriquecimiento con dilaciones indebidas, pues ni demandó con tardanza y si el juicio se ha demorado ha sido por la desaparición del arrendatario del local y del propio domicilio que indicó en el contrato.

TERCERO.- De cuanto antecede se desprende que solo nos queda la realidad de un contrato de arrendamiento vigente y respecto al que el arrendatario no ha abonado las rentas devengadas desde mayo de 20---, al mes siguiente de la firma del contrato, pues esta es la conclusión a la que se ha de llegar considerada la vigencia de aquél, siendo de cargo del deudor la prueba de que ese pago se ha producido realmente conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto sin más conduce a la estimación de la acción de desahucio ejercitada conforme al artículo 1569.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.- Se acumula acción de reclamación de rentas, que cuantifica respecto a las vencidas a la fecha de la demanda en €, a las que añade en su petición, las que se vayan devengando hasta la finalización del procedimiento. Pues bien, la renta pactada era de -€, lo que hace que ateniéndonos a lo que consta en autos, la recuperación de la posesión pudo hacerse efectiva por el arrendador con fecha ----------(según providencia de 25.4.2002, folio 65), lo que implicaría que las rentas devengadas hasta ese momento superarían las quinientas mil pesetas determinantes de la posibilidad de tramitar esta reclamación como juicio verbal (conforme artículo 438.3.3° de la Ley de Enjuiciamiento Civil), límite que tácitamente hubo de aceptar la demandante al solicitar la incoación de juicio verbal, no de ordinario, ante la indefinición de la cuantía de las rentas que pudieran devengarse hasta la finalización del procedimiento, aunque también puede decirse que no era previsible la dilatada duración de este procedimiento derivada del ignorado paradero en el que estaba el demandado. Por lo tanto, la acción acumulada de reclamación de rentas se ha de ver estimada solo en cuanto a quinientas mil pesetas, y sin perjuicio de que el importe de la fianza depositada, se deba de destinar a cubrir esta suma caso de no formular reclamación el demandante por daños en el local.

QUINTO.- De cuanto antecede se desprende que el recurso de apelación ha de ser estimado en el sentido de declarar el desahucio solicitado y condenar al demandado a estar y pasar por este pronunciamiento y al pago al demandante de la cantidad de quinientas mil pesetas en concepto de rentas adeudadas sin perjuicio de que el importe de la fianza depositada, se deba de destinar a cubrir esta suma caso de no formular reclamación el demandante por daños en el local, todo ello sin especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación

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