Parámetros que intervienen en el cálculo
El Plan General Municipal de ordenación o la Norma Subsidiaria de Planeamiento establece, en cada población, un aprovechamiento tipo (AT) para cada área del municipio, expresado en m2 de techo edificable/m2 de suelo, con lo que viene a ser una especie de edificabilidad media. El aprovechamiento tipo se establece en función del uso y la tipología del edificio edificado o por edificar en el terreno, por lo cual este será un dato que deberemos conocer de cara a la valoración.
No obstante, los planes de determinados municipios menores no están obligados a fijar los AT en suelo urbano. Este es el caso de:
- Municipios menores de 25.000 habitantes no comprendidos en entornos metropolitanos y que no sean capitales de provincia.
- Los municipios de hasta 50.000 habitantes que decida la comunidad autónoma correspondiente, que no sean capitales de provincia.
Además de estos casos, se da la situación de que muchos de los planes municipales vigentes tampoco fijan ningún AT, a pesar de estar obligados a ello, por no haber sido adaptados todavía a las disposiciones de la Ley del Suelo.
En los casos en que no disponemos del AT, a efectos de la valoración seguimos tomando los mismos porcentajes de suelo aprovechable, definidos por la legislación, pero sustituyendo el concepto de aprovechamiento tipo por otros parámetros, en función del caso ante el que nos encontremos.
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