1. El entorno de la vivienda: ubicación, equipamiento de la zona y comunicaciones.
2. Las características de la vivienda: superficie, distribución, número de habitaciones y baños, estado de las instalaciones (fontanería, electricidad, gas, paredes, ....
3. La situación de la vivienda: las cargas que le afecten y la identidad de los propietarios. Esta información se puede obtener en el Registro de la Propiedad mediante lo que se denomina una Nota simple.
4. Si el titular de la vivienda tiene deudas pendientes con la Comunidad de propietarios. Ésta debe facilitar un informe favorable de que no hay deudas, antes de firmar la escritura y el crédito hipotecario.
Por otra parte, el propietario nos debe aportar la siguiente documentación:
Último recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Cédula de habitabilidad, si la vivienda es de nueva construcción.
• Contratos de los suministros.
COMPRA DE UNA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN
La compraventa de viviendas nuevas o compraventas sobre plano habitualmente la realiza en promotor a un particular. Ésta presenta importantes diferencias respecto a la compra de inmuebles ya construidos.
1. La titularidad de los terrenos donde se va a edificar. El constructor o promotor que realiza la venta debe ser el propietario de los mismos. Esta información se puede obtener en el Registro de la Propiedad.
2. La solvencia de la promotora. Esta información se puede solicitar en el Registro Mercantil.
3. Que las cantidades entregadas a cuenta vayan a estar bien aseguradas. Siempre que se hagan estos pagos hay que exigir un recibo de los mismos. Para ello el promotor está obligado a suscribir una póliza de afianzamiento o a constituir un aval de las cantidades entregadas a cuenta. Esto garantiza la devolución de las cantidades adelantadas por la compra, antes de recibir la vivienda, en caso de no entrega de la misma en el plazo previsto.
4. Que la promotora cuenta con el proyecto básico de ejecución de a obra, así como su correspondiente licencia de construcción.
5. Que, tal como establece la legislación vigente, se especifique en el contrato: el plazo de entrega del inmueble, el precio de venta de la vivienda, así como los materiales a emplear en la construcción de la vivienda.
Por otra parte, el promotor o constructor está obligado a poner a disposición de los futuros compradores de viviendas nuevas la siguiente información:
• Plano general de la vivienda, y en su caso, también de las plazas de garaje y trastero que se adquieran conjuntamente, además de la descripción completa de la vivienda (superficie útil y construida, distribución...), así como el trazado de las redes de suministro (electricidad, agua y gas).
• Memoria de calidad de los materiales que se emplearán en la construcción de la vivienda (tipo de suelos, puertas, ventanas, saneamientos sanitarios, aislamientos,..
La información que facilita el promotor tiene carácter contractual, por lo que se puede exigir su cumplimiento. A estos efectos, los datos, carácter
rusticas y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalación, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.
En el momento de la entrega de la vivienda, el promotor o constructor facilitará también al propietario:
Póliza del Seguro Decenal de Daños en la Edificación. Este seguro cubre durante diez años los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental (cimentación, vigas, soportes, forjados y muros de carga).
Cédula de habitabilidad. Con este documento se pueden solicitar los suministros de gas, agua y luz.
CONSTRUCCION DE VIVIENDA.
Si decides construirte tu propia vivienda, debes seguir los siguientes pasos:
1° Adquirir el terreno donde realizar la construcción de la vivienda.
2° Solicitar de un profesional especializado la elaboración del Proyecto de construcción. Antes de realizar los planos, se deben encargar varios estudios: Estudio topográfico, Estudio de seguridad y salud y Estudio geotécnico del solar.
3° Obtener del Ayuntamiento correspondiente la Licencia Municipal de obras.
4° Buscar un constructor que ejecute la obra, así como un aparejador que e encargue de supervisar el trabajo del constructor.
5' Concluida a construcción de la vivienda, el arquitecto emitirá él (certificado final de obra, el cual debe ser visado por el Colegio Oficial (le Arquitectos. A continuación, éste se presenta en el Ayuntamiento ( solicitar la Licencia de primera ocupación. Con esta licencia ya se pueden solicitar los suministros de gas, agua y luz.
LA
CONTRATO DE ARRAS: donde las partes pactan la reserva de la venta de una vivienda, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o “arras” para garantizar la futura operación. Si el comprador decide abandonar la compra perderá la señal entregada, mientras que si es el vendedor quien no quiere continuar con la operación, tendrá que abonar el doble de lo entregado al comprador. También se puede pactar en el contrato, que si una de las partes incumple el contrato la otra podrá quedarse con la cantidad entregada, o que la otra pueda exigirle el cumplimiento del mismo o su resolución, así como la indemnización de los daños y perjuicios que le haya ocasionado.
CONTRATO DE COMPRAVENTA: en el cual las partes pactan la compraventa de una vivienda. En el mismo debe hacerse constar las características del inmueble, su situación y el estado de las cargas. Además, se debe indicar el importe total de la venta, forma de pago y plazos. También se señalará una fecha límite para que la compraventa se haga efectiva. Si se prevé la subrogación del comprador en el crédito en el crédito concertado por el constructor o promotor, se debe indicar en el contrato. Al contrato de compraventa debe acompañarle el plano general de la vivienda y la memoria de calidad de materiales.
LA ESCRITURA PÚBLICA: Con la intervención de un Notario se firma la escritura de compraventa de la vivienda, que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad. La escritura pública proporciona garantías jurídicas al que compra y aporta validez frente a terceros. En la escritura debe constar quiénes son los contratantes, descripción de la finca, la inscripción en el Registro del nuevo propietario, las cargas que tuviera, como por ejemplo la hipoteca, y el precio de la compraventa. En el caso de una vivienda de autoconstrucción, la escritura se denomina Declaración de obra nueva. La redacción de estos documentos es conveniente que sea realizada por un profesional del derecho. Los gastos que conllevo pueden ser abonados por una de las partes o que los mismos sean compartidos.
3.2 5. DESPUES Y ANTES DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA.
A la hora de comprar una vivienda se debe tener en cuenta que, además del precio que piden por la vivienda, hay que sumar otra serie de costes adicionales. Estos son:
LGIC.: sólo se abono en el caso de ser una vivienda nueva. Supone un tipo del 50/a, o el 2 0/ en el caso de viviendas de protección oficial. Se calculo sobre el valor de compraventa de la vivienda que aparece en la escritura.
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: se paga siempre que se suscribe un documento notarial inscribible en el registro y con cuantía económica. Si la vivienda es nueva el tipo de gravamen es el Q,50/, y el 6% si la vivienda es de segunda mano. Al igual que el anterior, se calculo sobre el valor de compraventa de la vivienda que aparece en la escritura.
NOTARIO: los honorarios por la intervención del notario dependen del valor de la compraventa, la extensión de la escritura, el número de (opias Los gastos de notario se regulan en base a unas tarifas estable- idas por los colegios oficiales de notarios.
REGISTRO: el importe de los honorarios por la intervención del registrador de la propiedad depende del importe escriturado y del número de asientos de presentación.
PLUSVALÍA: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto municipal que se paga cada vez que hay trasmisión de la propiedad. Se calculo en base a ha diferencia de valor (entre la venta anterior y la actual. Aunque legalmente corresponde al vendedor, puede pactarse que sea el comprador quien lo pague.
Una vez elegida la vivienda hay que solicitar la financiación de la compra de la misma mediante un préstamo hipotecario. Es bueno visitar el máximo número de entidades bancarias para comprobar qué ofrece cada una de ellas. A través de Internet también se puede hacer un recorrido rápido y ver qué ofrecen las entidades financieras.
El préstamo hipotecario es la modalidad de crédito que ofrecen los bancos y las cajas para la adquisición de una vivienda.
La característica fundamental del préstamo es que el cliente establece la vivienda como garantía del pago regular de las cuotas del crédito (la hipo- teca). Esta circunstancia, la garantía real ejecutable en caso de morosidad, es la que permite que los tipos de interés de estos créditos sean más balos que los destinados a consumo o los personales.
ÍNDICES EJE REFERENCIA: son los distintos tipos de interés utilizados en las revisiones de los préstamos hipotecarios a interés variable. Normalmente, al índice se le añade un diferencial. Existe un gran abanico de tipos de referencia:
Euribor: Es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario europeo. Este tipo suele ser el más balo.
• IRPH de Bancos: Se calculo con la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que se inician o renuevan mensualmente.
IRPH de Cajas: Se calculo igual que el anterior pero referido a las cajas
y es ligeramente superior al de los bancos.
• Índice del Conjunto de las Entidades: Índice medio de los préstamos hipotecarios que realizan bancos y cajas.
• CECA: Media aritmética de los préstamos personales y de los hipotecarios realizados.
• Deuda Pública: Se basa este índice en el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda de dos a seis años.
TIPO DE INTERÉS: unido al plazo, determina la cuota que se va a pagar a lo largo de muchos años. La oferta es muy amplia y el cliente puede elegir entre un amplio abanico de fórmulas, entre las que se encuentran:
Interés fijo: supone que el interés permanece constante durante toda la vida del préstamo hipotecario. De forma que si suben los tipos no le afectan, pero si bajan tampoco se beneficia de esas rebajas. En los préstamos a tipo fijo, el plazo de amortización suele ser menor que en el tipo variable.
Interés variable: generalmente durante un año o seis meses, se establece un tipo de interés de salida, que se revisa pasado ese periodo. Llegado ese momento, a la base de referencia pactada se suma un diferencial. Esta clase de préstamos permite beneficiarse de las bajadas de tipos, pero también se está expuesto a las subidas.
Interés mixto: consisten en contratar un préstamo hipotecario a un tipo filo durante los primeros años, que generalmente son tres o cinco, y el resto del tiempo hasta su cancelación pasa a ser variable. Los plazos de amortización y las comisiones suelen ser similares a los préstamos a tipo variable.
• De cuota fija: son préstamos a interés variable, pero con cuota de amortización constante a lo largo de la vida del préstamo. Si suben los tipos, se sigue pagando lo mismo pero se amplía el plazo de amortización, y si bajan, se acorta.
COMISIONES: además del índice de referencia y el tipo de interés, hay que considerar la comisión de apertura y la comisión de cancelación total y la de cancelación parcial del préstamo.
LA TASACIÓN: la pide el banco para conceder el préstamo hipotecario, pero a paga el cliente. Las entidades financieras suelen conceder hasta el 80°/o del importe del valor de tasación de la vivienda en los préstamos hipotecarios. No obstante, esta cantidad puede ampliarse hasta el 1000/o. A veces, algunos bancos ofrecen la posibilidad de ampliar el importe suscribiendo un crédito personal.
En el caso de una vivienda de autoconstrucción, se aplican las mismas condiciones anteriormente detalladas. La diferencia está en que la entrega del préstamo está condicionada al cumplimiento de las distintas fases de la obra. No se recibe el crédito de una sola vez, sino que las cantidades entregadas están condicionadas al cumplimiento de las etapas de la obra.
Estos gastos e impuestos corresponden al solicitante de un préstamo hipotecario:
GASTOS DE TASACIÓN: este gasto se produce solamente en el caso de que se solicite un préstamo hipotecario para la adquisición de su nueva vivienda. Se pagará a la sociedad de tasación que ha hecho la valoración de la vivienda. Esta sociedad es escogida por la entidad financiera, aunque es independiente de ella. Este gasto hay que abonarlo, aunque posteriormente no se llegue a formalizar el préstamo.
COMISIÓN DE APERTURA: porcentaje sobre el importe del préstamo que la entidad cobra en concepto de gastos de estudio, tramitación y gestión del préstamo.
NOTARIO: los honorarios por la intervención del notario dependen del importe del préstamo hipotecario. Los gastos de notario se regulan en base a unas tarifas establecidas por los colegios de notarios.
REGISTRO: los honorarios por la intervención del registrador dependen del importe del préstamo hipotecario.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: se paga siempre que se suscribe un documento notarial inscribible en el registro y con cuantía económica. El tipo de gravamen a aplicar es el 0,5 % sobre el importe del préstamo.
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