Influencia de los costes de urbanización.
• Casos de aplicación
Al valor urbanístico calculado mediante los pasos anteriores se le deberán añadir los gastos realizados por el propietario en cumplimiento de sus deberes en el proceso de urbanización y edificatorio, en especial si estos le resultan inútiles a causa de la expropiación de su terreno o de un cambio de plan, tal como establece la Ley del Suelo.
A la inversa, y como norma general, deberán descontarse del valor del inmueble los costes de la urbanización todavía no ejecutada que hayan de correr a cargo del propietario, o en su caso los que queden por realizar para que el terreno adquiera la condición legal de solar.
Como excepción a lo comentado, en el caso concreto de la expropiación de unidades de ejecución el valor del suelo se determina sin ningún tipo de adición o deducción.
• Concepto de costes de urbanización
Las partidas que deben valorarse en concepto de gastos de urbanización dependerán de si el terreno se encuentra incluido en alguna unidad de ejecución o en terreno urbano general:
Suelo urbano general (no incluido en ninguna unidad de ejecución):
En este caso se tendrán en cuenta los costes para convertir el solar en parcela edificable, ya sea la real o la que hipotéticamente correspondiera, en el caso de estar edificado, tal como establece la Ley del Suelo. Dichos gastos pueden ser:
- obras de explanación vial, pavimentación y encintado de aceras.
- servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica y la evacuación de aguas.
Suelo incluido en unidades de ejecución :
Los gastos a considerar serán los necesarios para su total urbanización, siendo estos:
a) los costes de las obras de urbanización propiamente dichas:
- obras de viabilidad (explanación, afirmado, pavimentación, ejecución de aceras y canalizaciones).
- Instalación de los servicios básicos (agua potable, riego, hidrantes contra incendios, evacuación de aguas distribución y transformación de energía eléctrica, alumbrado público, etc.).
- Jardinería y arbolado.
b) Otros costes:
- indemnizaciones por los bienes y derechos que deban destruirse o extinguirse (por ejemplo los edificios a demoler y el coste de las obras correspondientes, etc.).
- Coste de los planes y proyectos, tanto en lo que se refiere a su redacción como a su dirección técnica.
Por último, cabría mencionar que aunque no esté establecido legalmente, una correcta valoración del suelo exigiría tener en cuenta el beneficio obtenido en la promoción del inmueble, sobre todo cuando la valoración se basa en el método residual para obtener el valor básico de repercusión, por el hecho de que dicho beneficio hace referencia a una actividad empresarial claramente diferenciada del concepto que se pretende analizar, aunque el mismo propietario sea quien se haga cargo de dicha promoción.
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