Obtención del valor básico del suelo.
Tal como ya se había comentado, dicho valor viene generalmente prefijado a efectos tributarios. No obstante, en determinadas ocasiones debe ser calculado de acuerdo con la normativa técnica de valoración catastral. Así nos encontraremos ante dos posibles casos:
- Aplicación del valor fiscal : en la valoración es obligatorio, en principio, remitirse siempre a un documento llamado Ponencia de valores a efectos del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), aprobado por cada municipio.
Esta ponencia establece el llamado valor básico de repercusión del suelo (VBR), expresado en pts/m2 de techo edificable .
A veces sucede, no obstante, que dicha ponencia no determina el valor de repercusión sino un valor básico unitario (VBU), en pts/m2 de suelo . Esto influye en la valoración porque dicho valor no puede ser aplicado directamente al aprovechamiento , que viene expresado en m2 de techo edificable. En tal caso habrá que convertir el valor unitario en valor de repercusión mediante la siguiente fórmula:
 VBR = VBU
E
Donde E = los m2 techo/m2 suelo correspondientes al AT o medio, y en otros casos a la edificabilidad media de la zona, o de no estar determinada en los casos que corresponda = 1 m2 techo/m2 suelo.
La designación del valor de forma unitaria y no de repercusión es frecuente cuando el uso urbanístico predominante de la zona es industrial, de vivienda unifamiliar o comercial de forma extensiva.
- Utilización del método residual , regulado por la normativa técnica de valoración catastral, en los supuestos que define la legislación y que son los siguientes:
- inexistencia o pérdida de vigencia de los valores fijados en la ponencia de valoración catastral.
- variación de las condiciones urbanísticas que fueron consideradas en la elaboración de dicha ponencia, por ejemplo a causa de la aprobación de un nuevo plan, etc.
El método residual consiste en determinar el valor básico del suelo a partir de los valores promedio de los inmuebles ya edificados de la zona, descontando los diversos conceptos económicos de carácter inmobiliario que hayan influido en este valor promedio, para obtener así dicho valor básico de forma residual.
Para ello se utiliza la fórmula siguiente:
VBR = Vv - Cc  1,4. FL
Donde:
- Vv = el valor medio de venta de los inmuebles edificados, en pts/m2 de techo edificado
- 1,4 = coeficiente de gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria de dichos edificios
- FL = factor de localización, en función de la ubicación del terreno en el municipio, y de las características de la zona en que se encuentra respecto las zonas consideradas en el cálculo de Vv. Se expresa en forma de coeficiente.
- Cc = coste de construcción por contrata de estos, en pts/m2 de techo construido
- VBR = valor básico de repercusión, en pts/m2, que resulta de la aplicación de la fórmula.
Será necesaria la justificación, por parte del valorador, de los valores tomado para Vv, Fl, y Cc, mediante el correspondiente estudio de mercado, referido a edificios del mismo uso y tipología que el que corresponda al tipo de aprovechamiento del terreno.
El factor FL, no obstante, se considera generalmente igual a 1, salvo la existencia de circunstancias especiales, como por ejemplo la inexistencia de casos análogos con los que establecer comparaciones.
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