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Dación en pago de la vivienda habitual.


Dación en pago de la vivienda habitual


Se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pueda generar en los deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que se encuentren situados en el umbral de exclusión, con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.

Ámbito subjetivo:
La exención se concede sólo a los deudores situados en el denominado umbral de exclusión, esto es, a aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vi-vivienda habitual, en los cuales concurran todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Ámbito objetivo:
La dación en pago de la vivienda habitual constituye una medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria que pueden solicitar aquellos deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria vigentes a 11 de marzo de 2012, que se encuentren situados en el umbral de exclusión, y para los que la reestructuración de la deuda hipotecaria y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables. En estos casos, una vez solicitada por el deudor la dación en pago, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer du-rante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por 100 del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100.
Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.
Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
En aquellos casos en que un contribuyente no incluido en el umbral de exclusión y por tanto, no resulta aplicable la exención, entrega su vivienda en pago de la deuda hipotecaria ante la imposibilidad de afrontar el pago, obtendrá una ganancia o pérdida sujeta al Impuesto que vendrá determinada por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor total de la deuda pendiente que se cancela.
Dicha ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente.

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