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Comentario en RadioTelevisionEspañola Consultatuderecho.com

Indice1.1. Consideraciones generales.1.2. Normativa aplicable.1.3. Objetos de la valoración.1.3.1. Los bienes inmuebles.1.3.2. Derechos de carácter inmobiliario.1.4. Conceptos de valor.1.5. Datos a obtener para la valoración.1.5.1. Datos físicos.1.5.2. Datos urbanísticos.1.5.3. Datos registrales, notariales y arrendaticios.1.6. El estudio de mercado.

1.1. Consideraciones generales.

La valoración inmobiliaria tiene como objeto la determinación del valor de mercado, de inversión de seguro y otros conceptos de valor relativos a un determinado interés o intereses, de una parcela urbana en un momento dado.

Las finalidades de una valoración inmobiliaria pueden ser muy diversas, tanto como las necesidades de los clientes que lo requieran.

Un cliente puede necesitar, por ejemplo, conocer el valor de mercado de un determinado tipo de inmueble para evitar tener que pagar precios excesivamente altos o recibir retribuciones excesivamente bajas cuando se produce una compraventa. Una compañía de seguros podrá requerir una evaluación de la parte del inmueble que quiera ser asegurada. Estos ejemplos sirven para comprobar que la finalidad de la valoración determina no solamente su objeto, sino también la metodología aplicada, así como el propio concepto de valor empleado.

La variedad de finalidades de la valoración, es decir, de clientes y objetivos potenciales, es muy diversa, demostrando la significación real que puede llegar a tener esta vertiente de la profesión de técnico inmobiliario:

1. Compraventas de inmuebles: determinar los precios de venta de una transacción; asesorar al vendedor en la fijación del precio de oferta; asesorar al comprador en relación a los precios de compra aceptables, etc.

2. Financiación y créditos: estimar el valor de “seguridad de un inmueble a efectos hipotecarios; sugerir criterios de actuación a un inversor para decidir la adquisición de créditos hipotecarios.

3. Seguros: estimar el valor de las porciones “destructibles” de un inmueble a efectos de la determinación de un seguro.

4. Planteamiento urbanístico: evaluación de los efectos que una determinada política de ordenación del suelo puede tener en el mercado inmobiliario; contribuir a la construcción de modelos de utilización urbana a la hora de tomar decisiones en materia de planteamiento.

5. Gestión urbanística: determinar el valor urbanístico del suelo a efectos expropiatorios, estimas el justiprecio relativo a edificios y otros tipos de estructuras, estimar el justiprecio relativo a edificios y otros tipos de estructuras edificadas, establecer criterios objetivos para la realización de reparcelaciones, etc.

6. Fiscalidad: determinar el valor de los terrenos a efectos del arbitrio de incremento del valor; estimar el valor de los inmuebles a efectos de contribución territorial urbana, impuestos del patrimonio, transmisiones y valores reales, así como otras clases de tributos.

7. Cuestiones arrendatarias: asesorar al propietario sobre los tipos de alquiler aceptables, en cuanto a inversión; determinar la valoración relativa a obras de conservación o mejora, así como la parte repercutible en los alquileres; estimar el valor de mercado de los inmuebles en caso de venta, etc.

1.2. Normativa aplicable.

El marco normativo que establece la regulación general de las valoraciones inmobiliarias está formado por las siguientes fuentes legales:

a) Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, texto refundido por el Real Decreto Legislativo 1/1992, por cuanto regula con carácter básico los derechos de los propietarios del suelo y establece un régimen específico de las valoraciones de terrenos cuya aplicación es de carácter pleno, además de otros criterios de valoración y procedimientos de expropiación forzosa. La

regulación de los derechos de los propietarios puede ser desarrollada por la legislación urbanística de las comunidades autónomas en todo lo que no contradiga el sistema de valoraciones establecido por dicha ley, que es aplicable íntegramente.

b) Real Decreto-Ley 5/1996, de medidas de liberalización del suelo, y el Reglamento de gestión urbanística de 1978 . Ello se completa con la legislación urbanística de las Comunidades Autónomas y con la regulación concreta que establecen los planes urbanísticos, los cuales son también auténticas normas.

c) Además es de destacar la remisión que las normas urbanísticas hacen a la legislación fiscal (catastral, impuesto de transmisiones patrimoniales, etc.), a la legislación civil, a la legislación administrativa, etc.

d) Finalmente la jurisprudencia (doctrina o conjunto de criterios constante y reiterado al menos en dos sentencias del Tribunal Supremo para resolver un determinado conflicto que se plantee en las mismas circunstancias) constituye otra importante fuente normativa.

1.3. Objetos de la valoración.

El objeto de la valoración en las valoraciones dentro del ámbito inmobiliario puede consistir en los elementos siguientes, los cuales conviene distinguir de forma individualizada para aplicar las normas adecuadas a cada uno de ellos.

1.3.1. Los bienes inmuebles.

Para el artículo 334 del C.c. son bienes inmuebles las cosas siguientes:

1) el suelo y las aguas (inmuebles por naturaleza)

2) las construcciones de todo género “adheridas al suelo” y los árboles y vegetales “unidos a la tierra”, y todo lo que está unido a un inmueble de “manera fija”, de modo que “no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto “o que constituyan parte integrante de un inmueble” (inmuebles por incorporación).

3) los objetos, utensilios o maquinarias destinados por su propietario al uso o servicio de un inmueble que revele propósito de unirlos de “modo permanente”. Este tercer conjunto de inmuebles requiere, pues, frente a los inmuebles por incorporación, que el acto de destinación haya sido realizado por el propietario del bien inmueble destinado, que es al mismo tiempo propietario del inmueble de destino, también es preciso en estos inmuebles una cierta permanencia en el destina vinculado, de forma que no se limite a satisfacer necesidades transitorias.

1.3.2. Los derechos de carácter inmobiliario.

Nos referimos en este apartado a la propiedad, los derechos reales limitados (usufructo, censos, servidumbres, hipoteca, etc.) y a ciertos derechos personales que permiten utilizar los inmuebles ajenos (arrendamientos y concesiones administrativas)

1.4. Conceptos de valor

Es necesario aclarar algunos de los principales conceptos relativos a las valoraciones inmobiliarias, dada la variedad de término que a menudo se utilizan.

En primer lugar distinguimos entre dos conceptos de valor radicalmente distintos:

1) Valor de uso; es el valor que para la colectividad tiene un inmueble o localización específica. El valor de uso presenta un cariz social. Consiste en la utilidad social de un determinado bien.

2) Valor de cambio; por él entendemos la cantidad de dinero con la cual, en el mercado, se retribuye la “mercancía” inmobiliaria.

Sin embargo, en una economía de mercado, y dado que la utilidad social no es medible directamente, es evidente que el objeto de toda tasación debe ser, principalmente, el valor de cambio.

En este sentido, el valor de los bienes está determinado por el equilibrio entre la oferta y la demanda.

En segundo lugar, resulta interesante diferenciar entre otros términos que son con frecuencia utilizados indistintamente: valor de mercado, precio y coste.

1. Precio, es la cantidad que un comprador particular está dispuesto a pagar y un vendedor particular estará dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transacción.

2. .Valor de mercado, es el precio más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional por parte de la oferta y la demanda. El valor de mercado implica:

a) que el comprador y el vendedor actúen por su propio interés económico

b)que ambos estén bien informados y actúen prudentemente

c) que la propiedad se exponga durante un período de tiempo razonable en un mercado abierto, transparente

d) que no exista una actuación especuladora por parte del vendedor

3. Coste o “valor intrínseco”. Los gastos en dinero efectuados para la ejecución material del inmueble. Se puede incluir, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción, permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación, impuestos e, incluso, beneficios. Valor y coste de un inmueble, no coinciden, al incluir el primero, además del coste, la renta atribuible a la localización diferencial en la estructura urbana.

1.5. Datos para obtener la valoración.

1.5.1. Datos físicos.

Deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos :

- Situación del inmueble dentro del municipio

- Comunicaciones, nivel de urbanización y servicios urbanos de la zona donde se encuentra.

- Características generales del entorno.

- Tipología y uso del inmueble y de cada una de sus partes.

- Forma y dimensiones: número de plantas, superficies, alturas, etc. mediante la obtención de los planos correspondientes.

- Características constructivas: tipo de estructura, materiales, acabados e instalaciones, etc.

- Antigüedad del mismo.

- Estado de conservación.

- Cumplimiento de la normativa exigida en cuanto al uso y características del inmueble.

1.5.2. Datos urbanísticos.

Averiguar la clase de suelo o régimen urbanístico en que el planeamiento general incluye los inmuebles: suelo urbano, urbanizable programado, urbanizable no programado, no urbanizable. Se trata de obtener un informe completo sobre la situación urbanística del inmueble

1.5.3. Datos registrales, notariales y arrendaticios.

- Determinación del titular del inmueble.

- Descripción y límites de la finca.

- Todos aquellos derechos reales que recaigan sobre ella, como servidumbres, hipotecas, usufructos, etc.

- Existencia o no de contratos de arrendamiento, y en caso afirmativo su fecha, duración y edad de los titulares. Renta bruta percibida por el arrendador y los gastos no imputables al inquilino, ocasionados por el mantenimiento y conservación del inmueble.

Es importante tener en cuenta para qué finalidad va destinada la valoración, porque según el caso, el valor obtenido será diferente, puesto que condiciona el método utilizado en su cálculo.

1.6. El estudio de mercado.

Se efectúa en determinados casos y consiste en averiguar los datos económicos referentes a anteriores transacciones comerciales efectuadas con inmuebles de características análogas y en zonas también equiparables, para a partir de ello interpolar los valores obtenidos.

El estudio de mercado debe abarcar el conjunto de tipos o clases de inmuebles que se quiera evaluar. Tiene que ser, pues, una información de campo representativa, en la medida de lo posible, de la totalidad del parque inmobiliario.

Los criterios de selección de fincas comparables suelen ser:

- el uso al que está destinado el inmueble.

- tipo de edificación

- antigüedad

- superficie

- calidad de construcción

Atendiendo a estos aspectos se podrá obtener una muestra exhaustiva de comparables que nos permitan realizar un estudio en las mejores condiciones

Es necesario verificar la información obtenida. Es decir, un conjunto de datos no resulta siempre fiable ni representativo del funcionamiento normal, típico del mercado. Actuaciones especuladoras, promociones equivocadas en relación a la situación urbana en que se ubican, son moneda corriente en el mercado inmobiliario. Se trata pues, de depurar la muestra obtenida hasta la determinación de una restringida, que sea realmente fiable en cuanto a su descripción y representación del mercado.

Otro paso que se debe seguir en el estudio de mercado es el de estratificar la muestra de campo según criterios de homogeneidad en los tipos de inmuebles, de modo que permitan su comparación posterior. Es decir, determinar qué características físicas y locaciones de las propiedades son más relevantes como criterio de valoración.

Por último, se debe operar toda una serie de ajustes en función a las diferentes características de los inmuebles , hasta obtener un valor corregido para cada una de las propiedades comparables. Por ejemplo, que el inmueble tenga o no plaza de parking, calefacción, etc.

Todo lo anteriormente descrito permitirá obtener un valor lo más aproximado posible al denotado por el mercado en su funcionamiento normal.

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