A LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA ---------
OFICINA LIQUIDADORA DE
-----------------------------.
Don --------------------------, con domicilio en C/ --------------, número 21 del termino municipal de -------------------------- y con DNI---------------------, en cuanto a la propuesta del Exp: nº -------------------------:
Impuesto: Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
PROPUESTA 759231.
En contestación a la Propuesta de Valoración y de Liquidación provisional, en base al Art. 123.3 de Ley General Tributaria y 22 Ley de Derechos y Garantía del Contribuyente, a través de este escrito y con el debido respeto en estrictos términos de aclarar los hechos presento las siguientes:
ALEGACIONES
PRIMERO.- Que para la valoración de las construcciones en la determinación del valor catastral se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda, por aplicación de los coeficientes correctores para su adecuación al mercado. Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.
Las construcciones se tipifican de acuerdo con el Cuadro de valores de las construcciones en función de su uso, clase, modalidad y categoría. El precio unitario para cada tipo de construcción, definido en euros por metro cuadrado construido, es el producto del Módulo básico de construcción (MBC) asignado al municipio, por el coeficiente que le corresponda del Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de la Norma 20 del RD 1020/1993, de 25 de junio, y por los coeficientes correctores que le sean de aplicación. Por lo que el valor de mercado, en este caso es aproximado al valor catastral, máxime cuando ha sido actualizado en hace cuatro años, en el momento anterior al inicio de la crisis, sin que el mismo hubiese sido corregido a la baja en el año 20--.
SEGUNDO.- Cada año la comunidade autonómica debe aprobar los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones.
El coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) se obtiene como cociente entre el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI), desde el año de aprobación de las ponencias de valores totales hasta el año 20--, y el producto del coeficiente de referencia al mercado (RM) por el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) desde el año de aplicación de la revisión catastral hasta el año 20--, aplicando la siguiente fórmula:
CMVC= CVMI/(RM x CAVC)
Siendo:
CMVC: Coeficiente por el que ha de multiplicarse el valor catastral actualizado para obtener el valor real del bien inmueble.
CAVC: Coeficiente de actualización del valor catastral.
RM: Coeficiente de referencia al mercado.
CVMI: Coeficiente de variación del mercado inmobiliario.
Estos coeficientes se calculan para cada municipio.
Dicho esto, interesa esta subrayar el hecho que la Ponencia de Valores emitida resulta cimentada en un valor establecido el pasado 20--como consecuencia de la continuada inactividad administrativa, cosechada a lo largo de seis años de sequía informativa respecto al controvertido valor M. Huelga revelar que el vigente entorno de crisis económica cuyo origen razonablemente puede establecerse entre los años 20-- y 20--, crisis con especial y reconocido impacto en el mercado inmobiliario cuyos signos adversos no han venido si no agudizándose desde entonces impacta en la adecuación del valor M, es posible pues, sostener que la administración en este supuesto, viene empleando un valor emitido en el auge de la burbuja inmobiliaria, en un contexto reconocidamente distinto, y que si dicho hecho por sí mismo no resultante invalidante, que lo es, si parece dar el tipo exigido por la transcrita Disposición final primera de la ORDEN EHA/1213/2005, de 26 de abril al presentar “variaciones significativas en los valores de mercado de los bienes inmuebles urbanos” si bien es cierto que el término “significativo” contextualizado hoy entraría en el concepto de eufemismo, ya que, lejos de significativo, la oscilación ha sido sustancial.
Que por esta parte se desea conocer, donde se ha publicado el coeficiente multiplicador aplicado, y si se han tenido en cuenta las circunstancia concretas y especificas del inmueble a fecha de 20--.
TERCERO.- Que por esta parte no se esta conforme con la estimación de valor establecida para el inmueble en cuestión situado en C/ -------- nº 21 de ---------------, ha de tenerse en cuenta que el valor catastral establecido lo es para una superficie de 339 metros cuadrados, establecida de forma errónea, y que se ha de corregir, ya que la superficie real es de 320 metros cuadrados, por lo que el valor catastral se habar de ajustar a la superficie real.
Así ha de tenerse en cuenta que el valor catastral, es un valor administrativo que sirve de base, o se toma como referencia, en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas. Concretamente:
Ya se ha dicho que para fijar el valor catastral se toma como referencia el valor de mercado. Sin embargo se precisa aproximar aquél a éste lo que se consigue realizando unos estudios de mercado que tienen por objeto la investigación y recopilación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano a los efectos de establecer, en la Ponencia de Valores, los distintos valores de suelo y de la construcción para la posterior valoración de cada uno de los inmuebles inscritos en el Catastro.
CUARTO.- Que se ha de tener en cuenta, las siguientes circunstancias que no fueron tomadas a titulo particular en consideración en el informe de valoración.
Estamos ante un suelo con limitaciones en cuanto a usos, y que carece de todos los servicios como para ser considerado solar, de hecho esta construida en suelo rustico estando fuera de ordenación.
En definitiva estamos ante una vivienda en suelo agrícola con las limitaciones urbanísticas que ello conlleva y no ante suelo urbano.
Asimismo en la valoración no han sido tenidos en cuenta los datos físicos concretos del inmueble, y por ello deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:
- Situación del inmueble dentro del municipio; La vivienda se encuentra a 3 kilómetros del casco urbano.
- Comunicaciones, nivel de urbanización y servicios urbanos de la zona donde se encuentra; la vivienda se encuentra en una zona sin servicios de transporte publico, asimismo el servicio de taxis no accede a la zona, además no existe ningún tipo de tienda o comercio en la zona, ni parques o jardines, ni instalaciones deportivas, etc., en definitiva, ningún servicio de ninguna clase.
- Características generales del entorno, la vivienda se encuentra en una zona rustica de uso agrícola.
- Características constructivas: tipo de estructura, materiales, acabados e instalaciones, etc. La vivienda fue adquirida en un deficiente estado de conservación con acabados simples y humildes, sin piso o recubrimiento cerámico, techos de Uralita, condiciones de insalubridad en cocina y baño, humedades, sin revestimiento en el frontis por lo que realmente estamos ante la compraventa de una infravivienda, construida de forma parcheada por lo agricultores de la zona.
- Antigüedad del mismo, mas de 45 años.
QUINTO.- Existen una serie de condiciones adicionales que no se han tenido en cuenta a la hora de determinar el Valor. En el caso de que no se pueda cumplir con esta condición el Valor se deberá ajustar a la baja como elemento de prudencia valorativa.
En canto al Valor de coste, los métodos que tienen por objetivo la fijación del valor de coste se basan en analizar los factores que componen el precio del producto inmobiliario, básicamente suelo, construcción. En estos métodos predomina el componente deductivo (analítico) y son eficaces cuando se trata de objetivar al máximo el procedimiento de valoración, dejando a cálculos inductivos lo estrictamente necesario, normalmente la valoración del componente suelo por el método residual. Este valor representa el coste de reposición, reproducción actual o sustitución por bien semejante detrayendo de dicho coste el conjunto de depreciaciones por el paso del tiempo, estado de conservación, obsolescencia o externalidades económicas. Dado que representa el mayor intento de objetivación del valor.
En cuanto al valor de la construcción seria de aplicación el Modulo básico de construcción, MBC de categoría 7, con los coeficientes correctores adecuados, para una edificación rural aislada, siendo el MBC básico de --- euros, con aplicación del coeficiente de categoría(7) 0,90, Coeficiente estado de conservación regular 0,85, con la aplicación de estos coeficientes obtenemos un valor del metro cuadrado 306 EUROS, por lo que el valor de la construcción seria de ------ euros.
Por todo ello SOLICITO:
Se admita este escrito de alegaciones y se declare nulo de pleno derecho la Propuesta de Valoración y Liquidación Provisional de la Oficina Liquidadora de ---------------, estimándose como valor de la vivienda un valor aproximado de ----- euros, por coste de reposición, subsidiariamente por esta parte se estima como valor correcto de la vivienda es el ------- euros, todo ello sea dicho con sumo respeto reservándose por esta parte el derecho a pericial contradictoria según el resultado en la estimación de las alegaciones.
En ------------------ a -- de Diciembre de 20--.
-TRÁFICO, MULTAS Y VEHICULOS.
-HERENCIAS Y DONACIONES.
-PENSIONES, INCAPACIDADES LABORALES.
-TRABAJADORES, EMPRESAS, CONTRATOS LABORALES, SALARIOS, ETC.
-PROPIEDADES, FINCAS, VIVIENDAS, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
-SEPARACIONES, DIVORCIOS, MENORES, PENSIÓN ALIMENTOS, ETC
- FISCALIDAD, HACIENDA, SERVICIOS BANCARIOS.
-PENALES.
-EXTRANJERÍA.
-VARIOS TEMAS.
Listado que incluye todas la respuestas jurídicas incluidas en la bases de consultas legales. |