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Oposición reclamación dineraria banco y comunidad propietarios falta de acreditación de la deuda.

 
Primero.—Formulada demanda de juicio monitorio por la Comunidad de Propietarios, se acordó practicar el requerimiento de pago, al que se opuso el demandado, dando lugar a la formulación de demanda en juicio ordinario por la Comunidad.

En la demanda de juicio monitorio se reclamaba cantidad por importe de 13.411 euros, por cuotas de comunidad y derramas impagadas entre diciembre de 2006 y mayo de 2009 deuda liquidada por la comunidad de propietarios en acuerdo adoptado en Junta celebrada el 22 de junio de 2009, manifestando la demandante que esta cantidad se incrementó en el 15% previsto en los Estatutos resultando un montante total de 15.423,03 euros, procediéndose a la notificación de dicho acuerdo al demandado, requiriéndosele el pago por burofax entregado el 10 de noviembre de 2009, burofax que supuso un coste a la comunidad en la cantidad de 9,67 euros. En la certificación del acta de la Junta de 22 de junio de 2009 se partía para la fijación del importe de la deuda en euros de un coeficiente para el demandado de 1,70488. No aparece en el acta de la Junta que en el acuerdo se cuantificara un 15% por recargo por impago ni se justifica documentalmente la meramente aducida en la demanda de juicio monitorio "modificación de los Estatutos" en la que pretende justificarse el incremento de la cantidad liquidada por la Junta en ese porcentaje.

El comunero presentó escrito de oposición alegando y justificando documentalmente que su cuota de participación en la finca en la que se hallaba el garaje no era de 1,70488 sino de 1/155 parte indivisa correspondiente a la plaza de garaje número NUM001 ubicada en el sótano NUM002 y 1/155 parte indivisa correspondiente al NUM003 trastero número NUM004 ubicada en el sótano NUM002, alegando que se ha producido una fijación arbitraria de los porcentajes o coeficientes atribuyendo además al demandado el mayor porcentaje de participación respecto a los otros comuneros contra lo establecido en las escrituras de propiedad, modificación de las cuotas de propiedad que sería un acto que afectaría al título constitutivo y en modo alguno podría afectar a un propietario sin su consentimiento, por lo que no se encuentra conforme con la reclamación efectuada.

Dada la oposición del comunero la comunidad de propietarios formuló demanda en la que se expresaba que "en junta de propietarios celebrada el 22 de junio de 2009 se aprobó la liquidación de la deuda existente así como el incremento de un recargo del 15% previsto en los Estatutos para intereses de demora", y manifestando que el hecho de que según el demandado se haya producido una fijación arbitraria de los porcentajes o coeficientes de las cuotas de propiedad no implicaba que no estuviera obligado a contribuir a los gastos y derramas, que podía haber fijado en su escrito de oposición las cuantías que reconoce como debidas y cuáles como excesivas, que el demandado no sólo no ha pagado cuota de derrama alguna ni ha hecho oferta de pago al respecto sino que ni siquiera consigue concretar la cuantía de la que discrepa, que "una vez aprobada dicha liquidación y notificada a los comuneros el demandado tuvo la oportunidad de impugnarla en plazo y forma si consideraba que existía un error en el cálculo de los importes a abonar por cada comunero o en la distribución de los coeficientes como ahora alega, pero no lo hizo", que tampoco contestó en su día al burofax remitido y que sólo cuando se le reclama la deuda judicialmente es cuando alega como causa del impago tal argumento.

Sin embargo en su demanda, pudiendo hacerlo, la Comunidad demandante no justifica documentalmente ni que el porcentaje de participación en la comunidad sea el que se expresó en la Junta de liquidación de la deuda (lo que fácilmente hubiera podido hacer mediante la presentación de la escritura de división horizontal, o de la de división de la planta sótano NUM002 en cuotas indivisas con atribución de uso exclusivo de determinadas plazas de garaje o trasteros), ni la cuantía de las derramas que en su escrito de oposición a la apelación manifiesta que se aprobaron en el año 2006 para conseguir la licencia de apertura del garaje, sin que presente prueba documental alguna que desvirtúe los títulos de dominio presentados ya en el momento de formular oposición al monitorio por el comunero demandado, que le atribuyen 1/155 de cuota por la plaza de garaje y 1/155 de cuota por el trastero.

El comunero demandado contestó la demanda insistiendo en que su cuota de participación no era la de 1,70488 tomada en consideración en la liquidación de la deuda que se le reclamaba, añadiendo que "desconoce esta parte la personalidad jurídica o legitimación de la autodenominada Comunidad de Propietarios EDIFICIO000, comunidad que, en su caso, parece haberse constituido sobre un inmueble distinto del que es copropiedad de mi representado" en tanto que la propia escritura de compraventa constituye el título constitutivo, asigna las cuotas y contiene los estatutos de la comunidad, "de ahí que la aparición ahora de una nueva comunidad en cuya constitución no ha participado, ni ha sido citado mi representado, en calidad de propietario, no puede conllevar ni la existencia de unos estatutos respecto de los que el mismo no ha prestado su consentimiento, ni una modificación de las cuotas determinadas en el título constitutivo, siendo errónea la referencia a la plaza de garaje número NUM005 y al trastero número NUM005 cuando en la escritura de propiedad se hace constar que es propietario de la plaza de garaje número NUM001 y del NUM003 trastero número NUM004.

Opuso el demandado excepción de falta de legitimación activa, por entender que no encontrándose expresamente reconocida en la escritura de división horizontal del edificio ni en los Estatutos la existencia de una subcomunidad de propiedad horizontal la subcomunidad demandante no estaría facultada para adoptar el acuerdo del que procede su reclamación, que correspondía a su entender a la Junta de Propietarios del edificio mismo, sin que se conozca qué comunidad reclama y sin que se reconozca a la comunidad actora legitimación en orden al a reclamación de cuotas destinadas a gastos correspondientes a elementos comunes del conjunto inmobiliario.

Opone igualmente excepción de falta de legitimación pasiva invocando la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 13 de diciembre de 2002 por entender que no se ha acreditado que el demandado sea propietario de los locales a que se refiere la liquidación de la deuda mantenida con la comunidad.

Alega improcedencia de la acción ejercitada señalando que al alterarse la cuota de participación, la demanda parte de una liquidación nula de pleno derecho, que contraviene los propios preceptos de la LPH. Y señala la "manifiesta nulidad de cualesquiera intentos de notificación de actas de juntas en las que se relacionan propiedades que no son titularidad de mi representado, cuotas de participación que no coinciden con las del propietario, y que son adoptados por una supuesta comunidad cuyo ámbito y virtualidad se desconoce".

La sentencia de instancia estimó totalmente la demanda y contra ella se alzó el demandado alegando la importancia del título constitutivo de la Propiedad Horizontal y la necesaria unanimidad en orden a la adopción de acuerdos dirigidos a modificar el título o el porcentaje de propiedad correspondiente a cada propietario, alegando error en la valoración de la prueba desde que sólo es titular de una plaza de garaje y la cuota por ella es de 0,645% (1/155), sin que pueda alterarse como lo ha hecho la comunidad actora sin un acuerdo unánime de los propietarios que integran la comunidad, insistiendo en su falta de legitimación activa (y en que es titular no de la plaza de garaje NUM005 y el trastero NUM005 sino de la plaza de garaje NUM001 y el NUM003 trastero NUM004), señalando que es posible la existencia de subcomunidades en concurrencia con una comunidad de propiedad horizontal pero que para que sea así debe constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal, por lo que entiende que se constituyó una sola comunidad sobre el total edificado, y que la subcomunidad demandante no estaba facultada para adoptar el acuerdo del que procede su reclamación que correspondía a la Junta de Propietarios, añade que en junio de 2011 le han convocado a una Junta General en cuyo orden del día figura como primer punto "la constitución de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 " incluyéndose en el orden del día la modificación de los coeficientes de propiedad, resaltando que de la prueba resulta que en una Junta de la Comunidad EDIFICIO000 según el acta de 27 de noviembre de 2008 presentada por la propia actora se acuerda por el voto de algunos propietarios vender los elementos comunes para constituir más plazas de garaje y trasteros.

Segundo.—Sobre la legitimación activa y la efectiva existencia de una subcomunidad en régimen de propiedad horizontal sobre la planta de garaje del sótano NUM002 del EDIFICIO000.

Debe lamentarse en primer lugar que como es por desgracia habitual, la comunidad de propietarios pese a que se haya cuestionado por la demandada su legitimación activa y su propia existencia y capacidad procesal, no haya presentado el título constitutivo de la comunidad (que sí existe, desde que se hizo la división en cuotas partes de los dos sótanos, atribuyendo concretas plazas de garaje y trasteros). No se ha presentado por la actora (ni por el demandado) ni la escritura de división horizontal de todo el edificio ni un eventual documento que pudiera arrojar luz sobre el régimen jurídico al que han de someterse los acuerdos de la comunidad de propietarios sobre la planta de garaje. Y en particular si han de regirse por las normas de la comunidad de bienes pro indiviso (arts. 392, 393, 394, 395, 397, 398, y siguientes del Código Civil) o por el contrario se rige por las normas del régimen de propiedad horizontal y puede aceptarse que exista una subocomunidad de tal naturaleza sobre la planta de los sótanos 1 y 2, divididos al parecer en múltiples plazas de garaje y trasteros de las que el demandado es propietario de 1 plaza de garaje con una cuota de participación de 1/155 y de 1 trastero con una cuota de participación de otro 1/155, ambas en el sótano NUM002. No se presentan, en particular, la escritura de división horizontal autorizada por el Notario D. Luis Ángel Prieto Lorenzo de Las Palmas de fecha 31 de julio de 1980 al número 2618, ni las que la aclaran, autorizadas por el mismo notario, de fechas 20 de junio de 1988, número 2058 y 16 de diciembre de 1900, número 3986 de protocolo, ni las autorizadas por el Notario de Las Palmas D. Ignacio Díaz de Aguilar de Rois, en fecha 12 de marzo de 1996, bajo los números 444 y 445 de protocolo, que sólo parcialmente se transcriben en el título de dominio del demandado (folio 39 de las actuaciones).

Lo que resulta indudable es que existe al menos un régimen de propiedad horizontal sobre la totalidad de un conjunto edificatorio compuesto al menos de una macrocomunidad y varias subcomunidades de propiedad horizontal (hasta 14, una por cada zaguán-escalera del conjunto edificatorio -folio 40 vuelto-), complejo edificatorio en el que se encuentra integrado como una unidad susceptible de aprovechamiento independiente la totalidad de las planta sótano 1 y 2, que tiene atribuida en una comunidad de propiedad horizontal dieciocho centésimas y en otra veintiocho centésimas (probablemente porque el sótano comprenda la planta de dos de las subcomunidades existentes -folio 37-).

Ahora bien, las dos plantas de garaje están a su vez constituidas en régimen de comunidad de bienes, una comunidad de bienes además en la que lo característico es que al parecer cada cotitular tiene vinculada a su cuota parte en el local de garaje (los dos sótanos) una determinada plaza de garaje o un determinado trastero, de modo que en principio será de aplicación lo dispuesto en el art. 53 del Real Decreto 1093/1997 y 68 del Reglamento Hipotecario, siendo factible abrir folio registral independiente a cada una de esas unidades con sus respectivas cuotas de participación en el local comprendido por las dos plantas de sótano. La primera cuestión que ha de resolverse es si puede entenderse que la comunidad sobre las dos plantas de sótano es una subcomunidad de propiedad horizontal integrada en un complejo inmobiliario privado y con órganos propios de representación conforme a la Ley de Propiedad Horizontal o no lo es sino un condominio ordinario del Código Civil y por tanto deben regirse sus acuerdos y régimen jurídico por éste, con exclusión del art. 396, y carece de órganos de representación que puedan actuar en nombre de la comunidad rigiéndose sus acuerdos por el art. 398 del Código Civil (sin perjuicio de que cualquiera de los comuneros o partícipes tenga derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, obligación de la que sólo podrá eximirse si renuncia a la parte que le pertenece en el condominio, conforme a lo dispuesto en el art. 395 del CC). En todo caso, obviamente, habrán de distinguirse los gastos de conservación de la propiedad horizontal principal que en su caso comprenda a la comunidad de garaje (que en todo caso se determinará conforme a la cuota de participación de los dos sótanos en el edificio/edificios a que pertenezcan) y los gastos de conservación de los elementos privativos, aunque se encuentren en régimen de condominio, como lo serán los gastos de conservación de los garajes y los trasteros ubicados en los sótanos 1 y 2, gastos de conservación que no habrán en ningún caso de pagarse a la Comunidad de Propiedad Horizontal del conjunto edificatorio o de cada edificio o zaguán que lo componga sino que habrán de pagarse bien a los órganos de representación de la subcomunidad de propiedad horizontal que en su caso exista, bien a los órganos de representación o a los comuneros copartícipes en las dos plantas de sótano que o por acuerdo adoptado conforme a lo dispuesto en el art. 398 del CC o por reclamación conforme a lo dispuesto en el art. 395 del CC reclamen al demandado, indudable copartícipe en ese local, la contribución a que viene obligado.

De la prueba documental practicada, y sin que se haya acreditado ni por demandante ni por demandada otra cosa, lo que resulta acreditado es que desde hace ya muchos años (desde al menos el año 2006) la comunidad sobre el garaje ha venido funcionando bajo el régimen de una comunidad de propiedad horizontal (que no es propiamente una subcomunidad, porque no recae sobre elementos comunes sino sobre un elemento privativo, el local compuesto por los dos sótanos, en régimen a su vez de comunidad). Dado que en todo caso de los fragmentos que constan de la escritura de división horizontal resulta que se atribuyó a cada comunero plazas de garaje o trasteros independientes, puede aceptarse al menos inicialmente que la configuración jurídica de la comunidad sobre el garaje fuera la de una comunidad de propiedad horizontal en el seno de un complejo inmobiliario privado, lo expresara claramente así o no la escritura (que parecía permitir que se adoptara cualquiera de los dos regimenes de funcionamiento, pero siendo más compatible el de comunidad de propiedad horizontal con la naturaleza de comunidad pro diviso, con atribución de aprovechamientos independientes y privación de las acciones de tanteo y retracto de comuneros, a la vista de lo dispuesto en los apartados h e i del folio 41 y con el elevado número de comuneros resultantes).

La cuestión podría ser dudosa, a la vista de los meros fragmentos de la escritura de división horizontal que se recogen en el título de dominio del demandado, pero lo cierto es que desde que la actora sí acredita que desde el año 2006 vienen convocándose Juntas, contratándose administrador de fincas y eligiéndose cargos representativos de la comunidad sobre las dos plantas de garaje, sótano 1 y 2, todo ello conforme al régimen de propiedad horizontal (lo que es además compatible con la previsión del apartado 2 del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal que permite aplicar en todo caso subsidiariamente ésta a todos los complejos inmobiliarios privados, fuere cual fuere la estructura jurídica que hayan adoptado -resaltando la doctrina que pueden existir incluso complejos inmobiliarios privados en los que el régimen de dominio sobre los elementos y bienes son de naturaleza asociativa o social-), debe aceptarse que la comunidad se rige por este régimen. Juntas en las que siempre se ha tenido como comunero partícipe al aquí demandado (aunque sin reconocerle el derecho a voto por su pertinaz incumplimiento de la obligación de contribuir a los gastos comunes).

El demandado, que ha conocido ese funcionamiento desde hace años, declaró que él estaba pagando "33 euros por todo", la vivienda y según él también los gastos de la comunidad de garaje, sin haber pagado nunca ninguna otra cuota. Manifestó que la primera noticia que tiene de que existe la comunidad de garaje es en diciembre de 2009 cuando recibió el burofax reclamándole esta deuda (lo que no resulta creíble para la Sala, puesto que se hicieron obras de legalización en el garaje por elevado importe y no las pagó la comunidad del edificio sino la del garaje) y entiende que no tiene ninguna obligación de atender gastos propios de la comunidad del garaje sino sólo la cuota de los elementos comunes de propiedad horizontal. Pero es evidente que siendo la totalidad de las dos plantas de sótano un local independiente con cuota en las propiedades horizontales correspondientes a la superficie que ocupan y destinado a plazas de garaje y trasteros, el demandado debía pagar una cuota a la comunidad general del edificio por la vivienda, debía pagar los gastos comunes de conservación internos a la comunidad de garaje -que son los que se le reclaman- y, según cómo se estructurara el pago de la cuota de participación de los comuneros sobre el garaje a los edificios o zaguanes de que forma parte (que parece que no se paga independientemente y proporcionalmente por cada copropietario a la comunidad o comunidades de los edificios sino que los órganos de la comunidad sobre el local de garajes hacían los pagos que correspondiera a las comunidades de los edificios o zaguanes a los que pertenece). Resulta pues indudable que nunca ha contribuido al pago de los gastos de conservación de la comunidad existente sobre el garaje, ni con un régimen de condominio ni con otro (el ordinario o el de propiedad horizontal), ni con una cuota (la que figura en sus títulos de dominio) ni con otra (la más elevada que pretende reclamarle la comunidad de propietarios).

El administrador de la comunidad manifestó con total claridad que la comunidad venía funcionando bajo el régimen de propiedad horizontal desde hacía al menos 4 años, momento en el que tomó la administración el declarante y que entonces ya funcionaba como comunidad independiente. Manifestó también que al demandado se le ha considerado siempre comunero, que se le ha convocado a todas las juntas -dado que además vive en el mismo edificio-, que conocía perfectamente que la comunidad estaba funcionando, celebrando juntas y cobrando cuotas y que siempre se negó a contribuir a los gastos de la comunidad.

Puede así concluirse que la comunidad de garaje existe desde la fecha en que se dividió en plazas de garaje y trasteros con atribución de cuotas específicas, en todo caso con anterioridad a que el demandado comprara (y precisamente por eso se le adjudica a él 1/155 correspondiente a 1 trastero y 1/155 correspondiente a 1 plaza de garaje). No se ha constituido con posterioridad y desde luego no se ha constituido por los acuerdos de la Junta de la Comunidad de 27 de noviembre de 2008, ya que existía con anterioridad a dicha fecha, sin que al parecer existieran estatutos de la misma (así parece reconocerlo la parte actora en la oposición al recurso) y sin que por esos acuerdos ni se constituyera una nueva comunidad, ni se hiciera una nueva división horizontal, ni se pudiera alterar el régimen de cuotas de participación que existía, que se había hecho constar en su título de dominio y que constaba inscrita en el Registro. No consta que se le haya notificado el acta de la Junta de la Comunidad de 27 de noviembre de 2008 al demandado pero en todo caso resultaría irrelevante a estos efectos puesto que cualquier alteración de los Estatutos (y la alteración de la cuota de participación en gastos comunes lo supondría en todo caso) requiere una aprobación unánime de los comuneros y dicha aprobación unánime no resulta del acta de 27 de noviembre de 2008, puesto que de un lado no se ha certificado por el Secretario, con visto bueno del Presidente, que no se haya manifestado votos en contra por propietarios ausentes a la Junta celebrada en el plazo legalmente previsto por la ley (pueden formularse votos en contra por los comuneros ausentes en fecha posterior a la de celebración de la Junta y habrá de justificarse documentalmente que no se emitieron tales votos) y de otro lado la unanimidad es claramente inexistente ya que consta un voto en contra y una abstención entre los asistentes con derecho a voto a la Junta al acuerdo del punto primero (constitución de la propiedad horizontal alterando las cuotas de participación), un voto en contra al acuerdo del punto 3 (facultar al Presidente para realizar los cambios necesarios de trasteros y plazas de garaje que se han visto afectadas por las obras de legalización, previa conformidad, por escrito, de todos los miembros de la Junta Directiva -Junta Directiva que por otra parte no puede sustituir por "apoderamiento" de la Junta General a ésta en la adopción de acuerdos, mucho menos cuando éstos precisan unanimidad-), un voto en contra al acuerdo 4 (facultar al Presidente para la venta de "zonas comunes" que puedan ser utilizadas como plaza de garaje, plaza de motos así como trasteros, previa conformidad, por escrito, de todos los miembros de la Junta Directiva (Junta Directiva que, se insiste, no puede adoptar por "apoderamiento" acuerdos que requieren la unanimidad de los propietarios) y 1 voto en contra del acuerdo de "aprobación de precios de venta para plaza de garaje, plazas de motos y trasteros, así como sistema de selección de comprador", precios que pese a la votación ni siquiera se reflejaron en el acta ni en el acuerdo.

Desde que todos esos acuerdos alteran profundamente la configuración de la comunidad, alteran las cuotas de participación de los comuneros en los gastos comunes, alteran el número mismo e identidad de los comuneros (parece que pretendían aumentar su número, lo que se ignora si llegó a acontecer por venta de plazas y trasteros de "nueva configuración" -lo que alteraría el objeto mismo del condominio- sin que conste tampoco que de acontecer se inscribiera en el registro y si se dio o no nuevas "cuotas" en la comunidad a los que se vendieran, volviendo así a pretender alterar la cuota del demandado), está claro que requerían una completa, plena y totalmente acreditada unanimidad de los comuneros. Unanimidad que no se alcanzó y así resulta del acta misma de la Junta, por lo que, simplemente, la Junta NO LLEGÓ A ADOPTAR ACUERDO ALGUNO EN SU SESIÓN DE 28 DE NOVIEMBRE DE 2008, por no haberse alcanzado las mayorías exigidas por la ley, salvo lo que se refiere a la aprobación misma de la cuantía de la derrama para las obras a realizar para la legalización del garaje (pero no su distribución entre los comuneros puesto que, como afirma el demandado, la misma se hizo aplicando unas cuotas de participación que no correspondían con las existentes reflejadas, entre otros documentos, en los títulos de dominio del demandado).

Es posible que unas plazas de garaje tuvieran más metros cuadrados que otras, como manifestó la defensa de la actora en el acto del juicio. Pero ello en modo alguno permite a algunos de los comuneros, sin unanimidad, alterar las cuotas de participación (ni en la comunidad ni en cuanto a módulo de contribución a los gastos, que supondría en todo caso una alteración estatutaria que también precisaría de unanimidad). Las cuotas de participación podrán alterarse sólo por acuerdo unánime de los comuneros o, excepcionalmente -cuando efectivamente se produzcan graves desequilibrios injustificados- por resolución judicial dictada en proceso civil declarativo en el que todos los comuneros hayan sido parte. Hasta tal punto es así que no sólo son inexistentes los acuerdos de esta naturaleza si no se ha alcanzado la necesaria unanimidad exigida por el artículo 17,1 primer inciso de la Ley de Propiedad, sino que incluso si se hubiera alcanzado unanimidad (lo que aquí no sucedió, puesto que hubo al menos un voto en contra) de todos los comuneros con derecho a voto, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal facultaría incluso a los comuneros morosos para impugnar los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios por ser contrarios a la Ley o a los Estatutos.

Entendiendo la Sala que existe una comunidad sobre los sótanos 1 y 2 distinta a la que existe sobre el o los edificios en que están integrados, que por la naturaleza pro diviso de la comunidad establecida -con derecho exclusivo sobre locales concretos, como lo son los trasteros, o plazas de garaje concretas, aún vinculados a determinadas cuotas de participación- resulta también admisible su funcionamiento como subcomunidad de propiedad horizontal en el seno de un complejo inmobiliario privado, tal como viene funcionando al menos desde el año 2006, no puede aceptarse la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada, que debe desestimarse. Y en todo caso, reconociendo el demandado que nunca contribuyó separadamente a los gastos de la comunidad del garaje, que claramente se pagaban y gestionaban separadamente de los gastos comunes generales del edificio, el Presidente de la Comunidad de Propietarios sobre el garaje -los dos sótanos- tenía la representación de la Comunidad por ser de aplicación el art. 24,2 de la LPH y por tanto la LPH. Pero incluso hubiera podido el Presidente por sí solo, en su condición de comunero, reclamar la contribución a esos gastos al demandado por aplicación del art. 395 del Código Civil.

Tercero.—La falta de legitimación pasiva del demandado, claramente condómino de la subcomunidad sobre los sótanos 1 y 2, tampoco puede estimarse ni apreciarse desde que él mismo reconoce que es titular de 1/155 cuota parte del total local como titular de la plaza de garaje NUM001 y de 1/155 cuota parte del total local como titular del trastero NUM004 por lo que está obligado a contribuir a los gastos en proporción a su cuota (siendo el mismo criterio el empleado en los arts. 395 CC y 9 LPH).

Cuarto.—Tiene razón el recurrente, sin embargo, como ya se apuntó en el fundamento de Derecho Segundo, en que la deuda que se liquidó por la comunidad en el acta de 22 de junio de 2009 estaba calculada con aplicación de una cuota de participación en la comunidad que no correspondía con la cuota del demandado. Cuota que ascendía en total a 2/155 y no a 1/155 como pretende sin embargo el demandado, ya que tanto los garajes como los trasteros integrados en dicho sótano suponen participación en la comunidad y por tanto en todos los gastos de la misma, incluso los de legalización del garaje, sin que pueda excluirse la consideración de la cuota correspondiente al trastero.

Pretende la parte actora que habiendo liquidado la deuda la comunidad y no habiendo impugnado el acuerdo de liquidación de la misma el demandado, éste ha de pasar por el importe que le reclama (importe que como se ha dicho está calculado con arreglo a una cuota de participación que no era la del comunero, muy superior a la suya -1,70488% en lugar del 1,29032% que corresponde a los 2/155 de que es titular D. Feliciano -). No acepta la Sala esa argumentación.

Ya hemos declarado en nuestras sentencias (Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas) de 7 de marzo de 2012, 10 de enero de 2011, 6 de junio de 2011 y 29 de noviembre de 2011 entre otras, en relación al alcance de la oposición del comunero frente al acuerdo de liquidación de la deuda de la comunidad que:

"Esta Sala ya ha tenido ocasión de razonar, en el rollo de apelación 35/2009, en sentencia dictada en un juicio declarativo ulterior a un juicio monitorio (en el que una entidad bancaria pretendía reclamar la cantidad que había liquidado unilateralmente como deuda) que:

'La entidad bancaria apelante recurre contra la sentencia que desestimó su demanda alegando error en la apreciación de la prueba por entender que con la presentación de la 'cartulina de firma de la cuenta corriente a falta de contrato de apertura' y certificación expedida por el Banco de la liquidación de la cuenta. Y entiende que con esta documental se ha probado en juicio la existencia de la deuda, alegando así implícitamente error en la apreciación de la prueba, y citando una sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara que no hemos conseguido hallar en las bases de datos a nuestra disposición (pero que por su fecha, anterior a la LEC, pudo ser dictada en apelación de sentencia de remate dictada en juicio ejecutivo de la LEC de 1881 (LA LEY 1/1881)) y dos autos de la A.P. de Barcelona de 21 de diciembre de 2005 dictados no resolviendo sobre el fondo del asunto en juicio declarativo sino una apelación contra una inadmisión a trámite de juicio monitorio.

El recurso debe ser desestimado. No existe el error en la valoración de la prueba denunciado. El que la LEC permita que documentos unilateralmente confeccionados por la parte actora sean suficientes para admitir a trámite una demanda de juicio monitorio en modo alguno supone que con los documentos presentados por la actora junto con la demanda de juicio monitorio se pruebe la existencia de la deuda objeto de reclamación si en dicho juicio monitorio se formula oposición como ha sucedido en el caso que nos ocupa, dando lugar a un juicio plenario en el que en principio los documentos unilateralmente emitidos por la parte demandante no tienen otro valor que el de meras alegaciones sobre los apuntes contables realizados en la cuenta corriente por la entidad bancaria demandante. En principio la entidad bancaria al reclamar un saldo en cuenta corriente debe probar que ese saldo es el que efectivamente presenta la cuenta, con medios de prueba que permitan la contradicción en el litigio con intervención de ambas partes. No puede admitirse que sea 'prueba' de la cantidad líquida que se reclama un documento unilateral emitido por la entidad bancaria en el que se hace constar como 'resultado' de la liquidación un determinado saldo negativo, sin que siquiera se exponga con expresión de los correspondientes apuntes en cuenta de cargo y abono cómo se ha llegado a esa liquidación (que permitan así al demandado proponer y practicar prueba sobre la procedencia o improcedencia de las distintas operaciones de cargo y abono realizadas por la entidad bancaria en su cuenta corriente, que le permitan, en suma, defenderse).

En el supuesto que nos ocupa se ha acreditado que existió un contrato de cuenta corriente (por la cartulina de firmas) pero no se ha acreditado que como consecuencia de ese contrato la demandada deba la cantidad que se reclama por la parte actora con fundamento en un documento emitido unilateralmente por ella en el que expresa un saldo al que no hay modo de conocer cómo se ha llegado y por tanto, sin que siquiera se justifique si se debe o no se debe cantidad alguna. Dicha liquidación pudo ser suficiente para admitir a trámite el juicio monitorio (y de hecho lo fue, y el monitorio se admitió a trámite) y para justificar el cobro de la cantidad reclamada si no se hubiera formulado oposición por la parte demandada. Pero desde el momento en que la parte demandada se opone al juicio monitorio alegando expresamente no ser deudora de las cantidades que se le reclaman en el procedimiento, el demandante debe probar en las mismas condiciones que cualquier otro litigante la existencia de la deuda (y del mismo modo que una factura emitida por un comerciante por la venta de una cosa puede justificar la admisión a trámite de un juicio monitorio no bastaría para tener por probada la existencia de la deuda -para lo que se requerirían otros medios de prueba el precio pactado y de la entrega de la cosa como albaranes de entrega, interrogatorio de parte o testigos-, tampoco basta el documento unilateralmente emitido por la entidad bancaria para acreditar la existencia de la deuda).

La entidad actora, no ya en la demanda inicial, es que ni siquiera en el juicio verbal, dio explicación alguna de los cargos y abonos que se habían hecho en la cuenta corriente para llegar al saldo negativo que reclama, ni de sus conceptos, ni de sus cuantías (mucho menos presentó, como debía haber hecho para dar lugar a una cumplida prueba del saldo de la liquidación cuyo cobro pretendía, los soportes documentales que motivaron los distintos apuntes de cargo o abono). Tampoco, pesando sobre ella la carga de la prueba, ha propuesto medio de prueba alguno que acredite cómo se pueda haber llegado a cuantificar el saldo que reclama, por lo que ninguna otra resolución cabe dictar que la que desestima íntegramente la demanda, que confirmamos en esta sentencia.'

No desconoce la Sala que un sector de la jurisprudencia menor viene entendiendo que en caso de liquidación de la deuda por la Junta de la Comunidad de Propietarios, no puede oponerse a su pago el comunero que no impugnó el acuerdo liquidatorio en el plazo legalmente fijado.

Ignora sin embargo esa doctrina que la liquidación de la deuda que se prevé en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria no tiene más virtualidad que la de ser un documento unilateralmente emitido por la parte que pretende ser acreedora (la comunidad de propietarios) a los exclusivos fines de permitir el ejercicio de la acción de reclamación de la cantidad en juicio monitorio (es decir, la misma finalidad que cumple la liquidación de la deuda que la entidad bancaria realiza en relación al saldo de una cuenta corriente o de la deuda de una tarjeta de crédito), sin que pueda atribuirse a una de las partes de la obligación la facultad de determinar definitiva y unilateralmente la deuda (contra el principio general del que es reflejo el artículo 1256 del C.C., relativo a las obligaciones contractuales pero extensible a todo género de obligaciones, y al derecho de tutela judicial efectiva). La liquidación de la deuda simplemente (y nada menos) es un requisito formal cuyo cumplimiento, unido a los restantes exigidos por el precepto, permite a la comunidad de propietarios acudir a un juicio monitorio por lo demás privilegiado (en cuanto en él se permite el emplazamiento edictal), pero no permite que una declaración de voluntad de una de las partes en el proceso sustituya al juzgador en la determinación de la deuda cuando, por la oposición formulada en tiempo y forma oportunos por el comunero, el deudor niega la existencia de la deuda o alega la incorrección de la liquidación realizada por la comunidad actora. El derecho a la tutela judicial efectiva y la naturaleza plenaria del juicio declarativo ulterior que sigue al proceso monitorio en caso de formularse oposición imponen al Juzgador, a juicio de la Sala, el que la actora deba acreditar la causa o razón de existencia de la deuda que reclama (es decir, la propiedad por la demandada del elemento de propiedad horizontal cuya contribución a los gastos que se reclama) tanto como precisar (so pena de dejar en absoluta indefensión a la parte demandada) los conceptos y periodos a que la deuda que se reclama se refiere, con total exactitud que permitan al comunero presentar los recibos de esos concretos conceptos o periodos qué se reclaman (sin imponerle la desmesurada carga de tener que intentar justificar cuánta deuda se ha devengado desde la constitución de la comunidad, que pudo tener lugar décadas antes, y la cantidad total que desde esa constitución de la comunidad pueda haber pagado por cualquier concepto). Sigue siendo, por tanto, de plena aplicación al proceso declarativo ulterior que se plantea tras la oposición a la demanda del monitorio, la jurisprudencia clara y respetuosa con los principios esenciales del proceso (tutela judicial efectiva y proscripción de indefensión, garantizados por el artículo 24 de la Constitución (LA LEY 2500/1978)) que se cita en el recurso de apelación y que desestima las reclamaciones de cantidades alzadas sobre las que ninguna explicación sobre los conceptos y periodos por los que se debe se ofrece por la comunidad demandante. Realmente, en estos casos, existe un grave defecto en el modo de proponer la demanda -en la exposición de los hechos en que se funda- que causa indefensión a la demandada (defecto que podría perfectamente haber salvado, a la vista de la oposición al monitorio, detallando en la demanda qué era exactamente lo debido cuyo saldo se recogía en el acuerdo de liquidación de la deuda, es decir, justificando cómo se llega a ese saldo).

Como se ha expuesto, la jurisprudencia citada en el recurso sigue siendo de plena aplicación a la reclamación de la deuda en un juicio declarativo ulterior al monitorio, jurisprudencia de la que son muestra frases como las siguientes, que motivaron la desestimación de las pretensiones formuladas por las comunidades actoras:

'no se ha hecho prueba alguna en el procedimiento sobre la veracidad del contenido del certificado que emite el Secretario de la Junta.... Pero con ser todo lo expuesto relevante, el motivo básico de la desestimación de la demanda es que en ningún momento, ni en primera ni en segunda instancia, la parte actora ha concretado cual es el periodo temporal de deuda que se reclama, y cuáles son los conceptos que hacen nacer el global de la cantidad pretendida, lo cual es fundamental en una obligación continua y de tracto sucesivo como la reclamada' (S.AP. Las Palmas de 22 de noviembre de 1999);

'la especificación de los conceptos por los cuales reclama la Comunidad actora era fundamental para el ejercicio del derecho de la demandada, la cual, lógicamente, debe conocer en virtud de qué servicios se le reclama la contribución a los gastos comunes' (SAP Las Palmas de 9 de noviembre de 1999);

'la certificación, ni expresa la específica liquidación de las partidas debidas por el moroso... por lo cual la cuantificación inconcreta e inespecífica de la deuda que allí se incluyen omitiendo el cálculo para la obtención de las cantidades que se le reclaman, genera, en el presente caso, un riesgo de falta de transparencia que no debe recaer sobre el comunero' (SAP Las Palmas de 28 de octubre de 1999);

'la actora pretende fundamentar la existencia de la supuesta deuda del demandado en un único documento, a saber, un certificado expedido por el Secretario de la Comunidad en el que se refleja aquélla, pero al no haberse aportado los presupuestos de la Comunidad referidos a los anos en cuestión, resulta de todo punto imposible determinar de forma objetiva e independiente la cuantía de la deuda. En efecto, resulta evidente que sólo con los presupuestos a la vista podríamos haber comprobado la veracidad o corrección del certificado por el Secretario de la Comunidad que, es obvio, no es un documento público sino privado' (SAP Las Palmas de 29 de septiembre de 1999);

'Lo que en ningún caso puede aceptarse es que la aludida certificación pueda ser considerada como prueba plena de la pretensión del actor por sí sola; la Comunidad, ha de concretar (incluso en el periodo probatorio) el porqué de su reclamación y la causa de la deuda que reclama, aportando el Libro de actas de la Comunidad en las que se fija la cuantía de la cuota comunitaria' (SAP Las Palmas de 26 de noviembre de 1998, 25 de mayo de 1998 y 21 de abril de 1998); 'No puede en ningún caso al amparo de la genérica obligación impuesta por el artículo 9,5 LPH exigirse a los copropietarios cantidades a tanto alzado de forma indiscriminada, sin especificación de la deuda de la que proceden o en virtud de qué concepto es exigible. La concreción de la deuda que se reclama en cuanto hecho constitutivo de la pretensión del actor, es a éste a quien corresponde acreditarla'.

Así lo han entendido también otras sentencias, ya dictadas en procesos declarativos ulteriores a la oposición formulada en juicio monitorio, en las que a pesar de haberse liquidado la deuda por conceptos por la comunidad de propietarios demandante, se consideraba por la Audiencia Provincial que el demandado había acreditado que no era deudor (por no existir la obligación, por no haberse liquidado correctamente conforme a los Estatutos, por reclamarse y liquidarse cantidades improcedentes, etc..), y ello sin previa impugnación del acuerdo liquidatorio (por no estar obligado al pago conforme a los estatutos, por ser la liquidación incorrecta y así haberse acreditado...).

Así lo hizo esta sección en sentencia dictada el 8 de julio de 2008 (LA LEY 272414/2008) (rollo de apelación 15/2008) en el que se incluía en la liquidación una reclamación de intereses, unos gastos por gestiones reclamación de deuda, gastos de preparación y recopilación de documentación para reclamación judicial, gastos de presentación del monitorio y solicitud de nota simple (afirmándose en aquella sentencia expresamente que no es necesaria el acta de la Junta para acreditar la existencia de la deuda con la comunidad); la sección 5a de la A.P. de Las Palmas en sentencia de 12 de abril de 2005 (rollo 736/2005) en la que se consideró que debía desestimarse la demanda en lo relativo a gastos de formulación de 3 requerimientos notariales anteriores a la demanda (admitiendo la reclamación de sólo uno de ellos); la sentencia de 21 de junio de 2007 de la sección 5a de la A.P. de Las Palmas (rollo 740/2006) que en juicio declarativo -esta vez no precedido de juicio monitorio- desestimó parcialmente la demanda por no haber probado la existencia del débito la actora (no se había acreditado la propiedad de uno de los apartamentos por la demandada, los ingresos hechos no distinguían los conceptos de los ingresos efectuados ni pudo esclarecerse en el acto del juicio, y no se debían cuotas de comunidad sino sólo por impago de agua; y no se habían justificado por el demandante los conceptos de gastos de notaría y gastos por desplazamiento); la sentencia de la A.P. de Madrid de 16 de junio de 2010 (secc. 12, rollo 310/2009) que desestimó la demanda en la que se pretendía la reclamación de una liquidación de deuda que incluía como deuda del comunero conceptos que conforme a los estatutos no estaba obligado a abonar -estatutos que no pueden alterarse por un acuerdo de liquidación de la deuda y cuya modificación requiere unanimidad-; la sentencia de 12 de mayo de 2010 de la A.P. de Cádiz (rollo 113/2010) en la que se concluye que la Comunidad de Propietarios actora inició el juicio monitorio amparada en una liquidación de deuda errónea (incluyendo conceptos y periodos indebidos); la sentencia de la A.P. de Madrid (secc. 20, rollo 129/2009) que desestimó la reclamación fundada en una liquidación rectificativa de otra anterior cuyo pago se había efectuado en expediente de consignación judicial y se había aceptado por la comunidad actora; o la sentencia de esta sección 4a de la A.P. de Las Palmas de 24 de julio de 2009 (LA LEY 193861/2009) (rollo 84/2008) que afirmó que 'los requisitos antes exigidos para la adecuada admisión a trámite del juicio monitorio, devienen al presente por completo irrelevantes para la resolución de la contienda, a la que sólo interesa la cumplida acreditación de la deuda reclamada', entendiendo en el supuesto que examinó que 'es que ni siquiera desde esta perspectiva podía admitirse la demanda de juicio verbal, pues la transformación supone la formulación por la parte reclamante de la oportuna pretensión, complementando la petición inicial mediante su correspondiente fundamentación fáctica y jurídica y dicha formulación se habrá de hacer en el acto de la vista al corresponder seguir los trámites del juicio verbal', de ahí que 'la comunidad demandante debió aportar en el acto de la vista todos los documentos en los que fundamentaba su derecho, artículo 265 (LA LEY 58/2000), 1,1 de la LEC, sin que sea obstáculo a ello el hecho de que con la solicitud de juicio monitorio se presente la certificación del acuerdo adoptado en Junta sobre la deuda o la copia de la Junta que aprobaba dicha liquidación, pues al transformarse en juicio verbal rige los principios e reparto de carga de la prueba establecidos en el artículo 217 de la LEC (LA LEY 58/2000))'.

En el supuesto que nos ocupa la demandada cuidó diligentemente de formular una completa oposición a la reclamación de la deuda en el juicio monitorio en la que expresó los múltiples defectos que la reclamación presentaba y la indefensión que le provocaba la indeterminación de qué conceptos y periodos se le reclamaban. Pese a ello la parte actora ni aclaró nada en el acto del juicio verbal -ni con anterioridad a su celebración-, ni precisó los términos de su reclamación, ni presentó nuevos medios de prueba, optando por mantener los patentes defectos en la forma de proponer su reclamación que se habían denunciado por la demandada, incumpliendo la carga de precisar los hechos en que fundaba su pretensión y la de probar los hechos que alegaba, siéndole únicamente a ella imputable la necesaria desestimación de la demanda.".

Ese razonamiento es de plena aplicación al supuesto que examinamos en el que se aplica sobre la totalidad de los gastos (los ordinarios y los correspondientes a la derrama para obra de legalización, cuya cuantía no discute el demandado y que pese a la defectuosa liquidación -en la que no se expresan separadamente los conceptos considerados: cada una de las cuotas, el periodo a que pertenece, cada una de las derramas- en cuanto al valor de los gastos de conservación y de la derrama admite la Sala desde que el propio demandado ha reconocido en juicio que nunca pagó cantidad alguna separadamente para gastos de conservación de los sótanos 1 y 2 respecto de la cuota que se le cobraba por la comunidad de propiedad horizontal del edificio por la vivienda de su propiedad) una cuota de participación muy superior a la que es el módulo de contribución a gastos comunes del demandado.

El hecho de que pese a esa defectuosa liquidación por conceptos parciales sea posible calcular qué cantidad habría de pagar el demandado si en lugar de la cuota que se le aplicó se hubiera aplicado el 1,29032% (basta efectuar una simple regla de tres calculando la cantidad que corresponde pagar al titular de 1,29032% en relación a la que se pretende que pague como titular del 1,70488%, 13.411,33euros) permite a la Sala determinar al resolver el presente juicio plenario qué cantidad es efectivamente adeudada por el aquí demandado, adeudando DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS en lugar de los 13.411,33 euros que reclamaba la comunidad actora en concepto de principal por cuotas y derramas devengadas entre el 1 de diciembre de 2006 y el 31 de mayo de 2009.

Ello supone ya la estimación parcial del recurso de apelación.

Cuarto.—Reclama la comunidad actora "el incremento de un 15% previsto en los Estatutos", pese a reconocer que: 1) No existen Estatutos específicamente aprobados por la comunidad de propietarios de los sótanos 1 y 2 de garaje; 2) En la liquidación de la deuda que se presentó para reclamar en juicio monitorio ni se incluía cuantificación alguna por recargo ni se fijaba ésta, mucho menos, en un 15%.

En cualquier caso respecto a los recargos de demora que arbitrariamente se fijan por acuerdos de la Junta de la Comunidad de Propietarios, debemos recordar lo que esta sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas ya dejó sentado, en relación con este tipo de recargos de demora, en su sentencia dictada el día 6 de junio de 2011 en el rollo de apelación 287/2010 (y en alguna otra como las de 7 de marzo de 2012 y 11 de septiembre de 2012) al decir que:

"Tampoco puede aceptarse la reclamación por recargo sobre cuotas, ni el incremento del interés de demora por encima del legalmente previsto en el artículo 1108 del CC para la mora civil, cuyas circunstancias de aprobación no se justifican ni acreditan, sin que se acredite que en los Estatutos de la comunidad de propietarios se encuentre previsto ni tal interés moratorio ni tal recargo por impago y sin que entre las obligaciones impuestas por la LPH (en particular por su artículo 9) se encuentre el pago de este tipo de recargos o un incremento del interés de demora por encima del legalmente previsto sino tan sólo "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". En esta sentencia ya hemos aceptado con una prueba muy limitada e inadecuada el importe de la cuota ordinaria de la comunidad (cuando era la actora quien debía presentar la escritura de división horizontal de la que resultara la cuota de participación de la vivienda de la demandada), y lo hemos hecho ante el allanamiento en otros procesos de la demandada y el consiguiente reconocimiento de ésta de su pertenencia a la comunidad. Pero resulta de todo punto inadmisible tener por acreditadas obligaciones que exceden la impuesta por el artículo 9,1,e) de la LPH y cuya constancia en el título constitutivo de la propiedad horizontal ni se afirma por la actora, ni se prueba."

En el presente supuesto, en el que la Comunidad actuó arbitrariamente frente al comunero pretendiendo ante él que se habían adoptado unos acuerdos (los de la Junta de noviembre de 2008) que no habían llegado a aprobarse por falta de la necesaria unanimidad para alterar las cuotas de participación, la configuración y el objeto de la comunidad misma, con mayor razón deberá rechazarse la aplicación del pretendido recargo puesto que la oposición del demandado a aceptar los acuerdos de la comunidad que aplicaban para el cálculo de su deuda unas cuotas de participación irreales y que no le correspondían estaba plenamente justificada.

Lo mismo ha de decirse, por otra parte, respecto a los 9,67 euros que implícitamente parecen reclamarse por el coste del burofax remitiendo al demandado la liquidación de la deuda desde que habiendo la comunidad actora aplicado deliberadamente una cuota de participación superior a la que corresponde al demandado en la comunidad para el cálculo de su contribución a gastos comunes no puede pretender reclamar el coste de esa comunicación que no respondía al fin previsto por la Ley.

Quinto.—Todo lo anteriormente referido comporta la estimación parcial del recurso y la estimación parcial de la demanda, debiendo condenarse al demandado a pagar tan sólo DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS de los 15.423,03 que la actora le reclamaba en la demanda, lo que comporta que no proceda hacer especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC.

En su virtud, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
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