PROPIEDAD HORIZONTAL Estatutos inexistentes por no haber constancia de su aprobación.

PRIMERO.- El presente recurso de casación trae causa de un juicio de menor cuantía  promovido por el propietario de una de las setenta y cinco viviendas que, distribuidas en tres  bloques que en total tienen siete portales o "casas" pues uno de ellos cuenta con cinco en tanto   los otros dos cuentan con un portal o "casa" cada uno, integran una zona constituida en régimen  de propiedad horizontal dentro de una urbanización más amplia. La demanda se dirigió contra la   comunidad de propietarios correspondiente interesando la declaración de que los únicos   estatutos o normas que la regían eran los contenidos en la escritura de declaración de obra  nueva y configuración de propiedad horizontal otorgada en 7 de diciembre de 1972 y, en  consecuencia, la nulidad de cualesquiera otras normas o estatutos que se aplicaran o se  pretendiera aplicar en tanto no fuesen aprobados con las formalidades legales.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por entender que las normas por las  que de hecho venía rigiéndose la comunidad desde antaño eran compatibles con el título  constitutivo y complementarias del mismo, no habiéndose probado por el actor, cuya  legitimación igualmente se cuestionaba por el juzgador del primer grado, infracción alguna del  título constitutivo, a lo que se añadía que el acuerdo de los afectados en la aplicación de las  normas impugnadas evidenciaba su validez, "salvo que infrinjan lo dispuesto en la Ley de  Propiedad Horizontal o Estatutos registrados, en cuyo caso no se precisa de declaración como  la pretendida; dado el derecho de todos al incumplimiento de lo aprobado y a la exigencia de la  aplicación de lo legalmente previsto".

Interpuesto recurso de apelación por el demandante, el tribunal de segunda instancia lo estimó  y, revocando la sentencia apelada, hizo las declaraciones interesadas en la demanda con la  única diferencia de acordar la "ineficacia" en lugar de la nulidad de cualesquiera otras normas o   estatutos que no fueran los contenidos en la escritura de declaración de obra nueva y  configuración de propiedad horizontal. Tal diferencia se justificaba por el tribunal sentenciador por  la conveniencia de salvar la actuación de la comunidad durante más de veinticinco años, si bien  en cuanto a los estatutos que de hecho venían aplicándose se declaraba que "algo no aprobado  ni inscrito a nivel jurídico no existe, y si además en lo no aprobado ni inscrito se niega a un  co propietario asistir a sus propias juntas, pues difícil hace su comprensión a la vista del  contenido de la Ley de Propiedad Horizontal ".

Contra la sentencia de apelación la comunidad de propietarios demandada-apelante ha  interpuesto recurso de casación mediante cuatro motivos amparados en el art. 1692 LEC de  1881.

SEGUNDO.-  El motivo primero, formulado al amparo del ordinal 3º de dicho art. 1692 y fundado  en infracción del art. 359 de la citada ley procesal, alega incongruencia de la sentencia  impugnada por haber acordado la "ineficacia" en lugar de la nulidad pedida en la demanda sin  advertir el tribunal sentenciador que, mientras la nulidad radical o de pleno derecho podía ser  instada en cualquier momento, la mera anulabilidad o ineficacia de los estatutos comportaba que  su posible ilegalidad fuera subsanable por el transcurso del plazo de treinta días establecido en  el artículo 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal según su redacción por entonces vigente.

Así planteado, el motivo ha de ser desestimado porque la comparación entre lo pedido en la  demanda y lo acordado por la sentencia impugnada revela que ésta responde a lo interesado por  el demandante sin dar más de lo pedido, pues ineficacia no es más grave que nulidad, y sin  acordar tampoco nada distinto de lo pedido, pues si bien es cierto que se declaró la ineficacia en  lugar de la nulidad, no lo es menos que para la jurisprudencia de esta Sala la inexactitud  conceptual en este ámbito no es por regla general motivo de casación (STS 1-2-99) y que,  también por regla general, debe optarse por la flexibilidad cuando se trata de los distintos grados  o formas de ineficacia o invalidez de los actos jurídicos (SSTS 31-5-99, 5-2-00, 3-11-00, 14-2-02  y 20-2-02). Es más, la lectura en su integridad de la sentencia recurrida permite comprobar que  lo verdaderamente apreciado por el tribunal sentenciador es la inexistencia legal de los presuntos   estatutos , como claramente revela el razonamiento transcrito en el fundamento jurídico  precedente de esta sentencia de casación, y que en realidad era esa misma inexistencia legal lo  que se propugnaba en la demanda y de lo que la comunidad hoy recurrente pudo defenderse y  de hecho se defendió. Por tanto, poca relevancia tiene que la acción de anulabilidad estuviera  sujeta al plazo de caducidad de treinta días, porque ni la comunidad de propietarios se vio  privada de alegar que el defecto era más de anulabilidad que de nulidad, con la consiguiente  caducidad de la acción, ni el tribunal, de haber apreciado anulabilidad en lugar de nulidad, tenía  impedimento alguno para considerar de oficio caducada la acción ni, en fin, lo que declara el  mismo tribunal es en rigor la anulabilidad sino, como ya se ha razonado, una ineficacia de  presuntos estatutos inexistentes que, sin embargo, no determina la nulidad de toda la vida  comunitaria desde su inicio, salvedad esta última coherente con la demanda, que nada pedía al  respecto, y con el carácter facultativo y no obligatorio que el estatuto privativo tiene en el artículo  5 de la Ley de Propiedad Horizontal , de suerte que, a falta del mismo, la comunidad de   propietarios se rige por esta ley y por su título constitutivo.

TERCERO.- Lo anteriormente razonado determina necesariamente la desestimación del  segundo motivo del recurso, amparado como los otros dos restantes en el ordinal 4º del art. 1692   LEC de 1881 y fundado en infracción del art. 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal , según su  redacción vigente por entonces, por entender la recurrente que si los estatutos eran simplemente  ineficaces y no nulos la acción habría caducado por estar sujeta al plazo de ejercicio de treinta  días, planteamiento inaceptable, incluso desde el propio desarrollo argumental del motivo, porque  si como en éste se alega no constaba la aprobación de tales estatutos , ni por mayoría ni por  unanimidad, carecía de sentido aplicar la moderna jurisprudencia de esta Sala que admitía la  sanción de los acuerdos necesitados de unanimidad por caducidad de la acción para  impugnarlos (SSTS 7-12-97, 26-6-98, 5-5-00 y 13-3-03 entre otras), ya que lo que en este caso  faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución  incompatible con la sanación por caducidad (SSTS 26-6-93, 24-7-95, 18-11-96 y 13-3-03), hasta  el punto de que ni siquiera consta con una mínima claridad cuál sería el acuerdo aprobatorio de  los estatutos presuntamente convalidados. Finalmente, el argumento del motivo sobre la  incertidumbre creada por la sentencia recurrida en una comunidad de propietarios que sin  oposición alguna venía rigiéndose por una determinada normativa durante más de treinta años no  es aceptable, porque si ya el párrafo último de la Disposición Transitoria 1ª de la Ley de  Propiedad Horizontal en relación con sus artículos 16 y 5 contemplaba una vía adecuada para  dotarse de estatutos cuando, como es el caso, el promotor de la urbanización no hubiera  cumplido la previsión del titulo constitutivo, esa vía sigue abierta hoy por la Disposición Final de  la misma ley en relación con su artículo 5 tras la  modificación llevada a cabo por la Ley 8/99.

CUARTO.- El motivo tercero, fundado en infracción de los arts. 7.1 y 1.6 CC , alega que el actor  fue contra sus propios actos al interponer la demanda más de diez años después de haber  comprado su piso, momento en que conoció los estatutos y perdió la condición de tercero, por  más que "en más de una ocasión" manifestara no estar conforme "con la validez de dichos   estatutos ", pues según la recurrente con sus hechos demostraba lo contrario ya que, de un lado,  perteneció durante tres años a la "Junta de Presidentes de la Comunidad " y, de otro, "en ningún  momento impugnó los Estatutos judicialmente".

Si ya el reconocimiento expreso de que el demandante había manifestado no estar conforme  con la validez de los estatutos desvirtúa en gran medida el planteamiento de este motivo, pues  difícilmente puede ir contra sus propios actos quien finalmente acude al juez para que éste  declare lo que el demandante venía manifestando en el seno de la comunidad de propietarios , lo  esencial para desestimar este motivo es que no hay pasividad, por prolongada que sea, capaz de  dotar de existencia a lo legalmente inexistente. La recurrente parece desconocer que son los  términos de su contestación a la demanda, e incluso los de su recurso de casación, los que por  sí solos evidencian la inexistencia legal de los presuntos estatutos , porque si, como alegó en su  contestación, la existencia de tales estatutos se remonta al año 1971, entonces resulta que  están en flagrante contradicción con lo previsto en el título constitutivo, que data de finales del  año 1972 y dispone que sería la concesionaria y promotora quien establecería los estatutos ;  porque si en acto de conciliación celebrado en el año 1995 manifestó que se habían venido  aplicando unos estatutos a pesar de no aparecer aprobados en el libro de actas ni inscritos en el  Registro de la Propiedad, entonces resulta que lo debatido no es la unanimidad o la mayoría del  acuerdo aprobatorio de los estatutos , sino la propia existencia del acuerdo que la comunidad   admite no constar en parte alguna; y porque, en fin, si en el propio recurso de casación (alegato  del motivo segundo) se admite implícitamente que no hay constatación alguna de la aprobación  de los repetidos estatutos , entonces resulta que éstos se quedan en el reino de lo imaginario,  como por demás se desprende de varias de las actas aportadas al proceso y demostrativas de la  inseguridad que presidía la vida comunitaria por la incertidumbre de si en verdad había o no unos   estatutos aplicables como tales.

De ahí, en suma, que el fallo impugnado sea plenamente ajustado a derecho, pues a falta de   estatutos , que no son preceptivos con arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal , la comunidad de   propietarios se rige directamente por dicha Ley y por su título constitutivo, que en definitiva es lo  que el fallo recurrido viene a acordar.

QUINTO.- Finalmente, el motivo cuarto y último del recurso, fundado en infracción del art. 523   LEC de 1881 para combatir la imposición de las costas de la primera instancia a la demandada  hoy recurrente, también ha de ser desestimado porque la mera sustitución del término "nulidad"  por el de "ineficacia" no determina que la estimación de la demanda fuera solamente parcial,  según se ha razonado ya por esta Sala al rechazar el primer motivo del recurso. La sentencia  declaró lo que pedía el demandante, y como éste no interesaba la nulidad de ningún acto ni  acuerdo concreto de la comunidad demandada, el matiz conceptual introducido por el tribunal  sentenciador para salvar tantos años de vida comunitaria no supuso rechazo alguno de ninguno  de los pedimentos de la demanda, de suerte que su pronunciamiento sobre costas se ajustó al  principio del vencimiento incorporado al citado art. 523.

SEXTO.- No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no  haber lugar al mismo y, conforme al art. 1715.3 LEC de 1881, imponer las costas a la recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

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