Propiedad Horizontal. Acuerdos de la Junta General
PRIMERO.- Doña --------- -con la intervención adhesiva de doña _--------------- demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la " DIRECCION000 " de---------------, e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.
La cuestión litigiosa se centraba principalmente en la determinación de si el acuerdo de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada celebrada el 31 de marzo de 1997, sobre aprobación del balance económico anual de 1996 y del presupuesto para 1997, donde se verificaba una distribución de éste según las cuotas de participación fijadas en el Título de constitución, al igual que se había hecho y aprobado por unanimidad desde la primera Junta de 1990- era susceptible o no de anulación al ser contrario a las reglas especiales contenidas en los Estatutos sobre gastos relativos al garaje, locales comerciales exteriores e interiores y pisos o viviendas.
El Juzgado acogió parcialmente la demanda, y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia en el sentido de mantener la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios de la " DIRECCION000 " sobre aprobación de presupuesto para el año 1997, debiendo elaborarse un nuevo presupuesto que se ajuste a lo establecido en el artículo 4° de los Estatutos , con devolución a la actora principal, doña _----------------- , de las cantidades cobradas en exceso a consecuencia de dicho presupuesto; y de que en el nuevo presupuesto que se elabore se han de tener en cuenta las excepciones establecidas en el mencionado artículo 4º.3, apartados a), b), c) y d) de los Estatutos .
La " DIRECCION000 " ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 359 de este ordenamiento, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada no ha decidido sobre el acceso al interior del edificio de los dos locales de doña _------------ , sin embargo la Comunidad demandada, ya expuso en su escrito de contestación a la demanda, en el hecho sexto, que no se entendía la postura de la actora, por cuanto sus dos locales, los números 5 y 7, estaban unidos interiormente, y por consiguiente, al conformarse un solo local, tenían acceso directo desde la calle y acceso por el portal del edificio, de manera que ambos locales deben contribuir con los mismos gastos, los correspondientes a los dos accesos al haberse conformado como un solo local- se desestima porque esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 2 de febrero de 1998, que, si se denuncia la incongruencia de la sentencia recurrida, ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los litigantes; o si contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia con los fundamentos de derecho constitutivos de su "ratio", no con los que contienen meros "obiter dicta", y en este caso, desde la óptica recién expresada, tras la comparación de los suplicos de la demanda y de la contestación de la demandada con el fallo de la sentencia, es evidente que la sentencia recurrida es perfectamente congruente.
TERCERO.- El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión de la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 22 de abril de 1974, 2 de febrero de 1991, 6 de julio 1991 y 10 de marzo de 1993; en la STS de 22 de abril de 1974 consta que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , la primera pauta que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es a la del coeficiente o cuota de participación, pero por acuerdo posterior puede alterarse y acomodarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 de la referida Ley, necesitándose la unanimidad o conformidad de todos los propietarios , y esa unanimidad o conformidad puede prestarse mediante asentimiento expreso de los asistentes a la Junta, o bien de manera tácita, y queda claro también en dicha sentencia que una vez adoptada una forma de distribución del presupuesto, bien por asentimiento expreso o bien de forma tácita, sólo se podrá modificar, posteriormente, por acuerdo unánime de los propietarios ; en la STS de 6 julio de 1991 se precisa sobre el artículo 9, regla 5, de la Ley de Propiedad Horizontal , que los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes con arreglo a las cuotas fijadas en el Título, o a lo especialmente establecido al efecto, sin que por ello se vulnere ningún precepto imperativo de dicha Ley; en la STS de 2 de febrero de 1991, se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración: 1ª, el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el Título constitutivo en régimen de Propiedad Horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos , en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, y 2ª, a dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos ; ya que, según denuncia, la sentencia de instancia ignora la mencionada jurisprudencia, que confirma la razón de la postura adoptada por la recurrente- se desestima porque, según dispone el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto, y que, en el caso debatido, se encuentran en los Estatutos , y aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos , sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
La Comunidad demandada sostiene que ha verificado una distribución del presupuesto desde que fue creada en el año 1990, que se lleva a efecto según las cuotas de participación fijadas en el Título de constitución en régimen de Propiedad Horizontal, y cada año se ha aprobado por unanimidad, según se acordó en la primera Junta, hasta que, en 1997, doña --------------------- votó en contra de la misma por primera vez, de modo que cualquier cambio que se pretenda realizar de lo hasta ahora acordado había de ser aprobado por unanimidad, lo que no ha ocurrido en este caso, pero este planteamiento no sirve para el objetivo pretendido, pues el artículo 16.4 de la indicada Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos contrarios a las leyes o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, para lo que, con indicación a su legitimación activa, basta que hayan salvado su voto en la Junta.
BASES DE CONSULTAS JURÍDICAS CON MAS DE 600 RESPUESTAS ACCESO INMEDIATO
-TRÁFICO, MULTAS Y VEHICULOS.
-HERENCIAS Y DONACIONES.
-PENSIONES, INCAPACIDADES LABORALES.
-TRABAJADORES, EMPRESAS, CONTRATOS LABORALES, SALARIOS, ETC.
-PROPIEDADES, FINCAS, VIVIENDAS, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
-SEPARACIONES, DIVORCIOS, MENORES, PENSIÓN ALIMENTOS, ETC
- FISCALIDAD, HACIENDA, SERVICIOS BANCARIOS.
-PENALES.
-EXTRANJERÍA.
-VARIOS TEMAS.
Listado que incluye todas la respuestas jurídicas incluidas en la bases de consultas legales. |